Wie berechnet man die Rendite einer Ferienwohnung?
Die Bruttorendite ist die einfache Schlagzeile: jährliche Mieteinnahmen geteilt durch den Kaufpreis. Die Nettorendite ist die Zahl, von der Sie tatsächlich leben: Netto-Betriebsergebnis (Einnahmen minus alle Betriebskosten) geteilt durch die Gesamtinvestition inklusive Kaufnebenkosten.
Die Jahreseinnahmen einer Ferienwohnung sind Nachtpreis × gebuchte Nächte. Gebuchte Nächte = 365 × Auslastung. 135 € pro Nacht bei 60 % Auslastung ergeben 219 Nächte und rund 29.500 € Einnahmen.
- Bruttorendite = Jahreseinnahmen ÷ Kaufpreis
- NOI = Jahreseinnahmen − variable Kosten − Fixkosten
- Nettorendite = NOI ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)
- Break-even-Auslastung = (Fixkosten ÷ (Nachtpreis × (1 − variabler Kostenanteil))) ÷ 365
Kosten, die Sie einrechnen müssen
Variable Kosten skalieren mit den Einnahmen: Plattformprovision (3–15 %), nicht weiterberechnete Reinigung, Verwaltung (15–25 % bei Fremdverwaltung) und Verbrauchsmaterial. Fixkosten laufen unabhängig von Buchungen: Versicherung, Energie, Internet, Grundsteuer, Hausgeld, Instandhaltungsrücklage und Buchhaltung.
- Kaufnebenkosten: 2–15 % des Preises je nach Land (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler)
- Variable Kosten: typischerweise 20–30 % der Einnahmen bei Eigenverwaltung, 35–45 % bei Vollverwaltung
- Fixkosten: oft 3.000–7.000 € pro Jahr für eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern
- Kurtaxe und Umsatzsteuer, wo anwendbar — kein Einkommen, aber relevant für Ihren wettbewerbsfähigen Preis
Was ist eine gute Rendite für eine Ferienwohnung in Europa?
In den 13 Ländern, die Terrivio abdeckt, liegen realistische Nettorenditen für gut gelegene Ferienwohnungen zwischen 2 % und 5 %. Über 5 % netto bedeutet meist eine Nebenlage, intensive Eigenverwaltung oder ein regulatorisches Risiko, das der Markt einpreist. Unter 2 % kaufen Sie für Wertsteigerung oder Eigennutzung, nicht für Einkommen.
Vergleichen Sie die Nettorendite mit Ihrem Finanzierungszins: Kostet die Hypothek 3,5 % und die Immobilie bringt 3 % netto, vernichtet der Hebel Wert. Die vollständige Terrivio-Analyse ergänzt 10-Jahres-IRR und DSCR, um das sichtbar zu machen.
Vom Rechner zu echten Daten
Ein Rechner ist nur so gut wie seine Eingaben. Terrivio ersetzt Schätzungen durch Marktdaten: Fügen Sie eine Inserats-URL von ImmoScout24, Idealista, Funda, Rightmove oder 40+ weiteren Portalen ein, und die Pipeline holt Nachtpreise und Auslastung auf Segmentebene, wendet die korrekten Kaufnebenkosten und das Steuerregime des Landes an und bewertet das regulatorische Risiko für die exakte Stadt.
So berechnen Sie die Rendite einer Ferienwohnung
- Jahreseinnahmen schätzen. Multiplizieren Sie einen realistischen durchschnittlichen Nachtpreis mit 365 × Auslastung. Nutzen Sie Marktvergleiche, nicht die Prognose des Verkäufers.
- Betriebskosten abziehen. Ziehen Sie Plattformgebühren, Reinigung, Verwaltung, Energie, Versicherung, Steuern und eine Instandhaltungsrücklage ab, um den NOI zu erhalten.
- Kaufnebenkosten zum Preis addieren. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler einrechnen — 2–15 % je nach Land.
- NOI durch Gesamtinvestition teilen. Das Ergebnis ist die Nettorendite. Vergleichen Sie sie vor dem Kauf mit Ihrem Finanzierungszins und mit Alternativen.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?
Die Bruttorendite teilt die Jahreseinnahmen durch den Kaufpreis und ignoriert Kosten. Die Nettorendite teilt das Netto-Betriebsergebnis durch die Gesamtinvestition inklusive Nebenkosten. Netto liegt typischerweise 40–60 % unter brutto.
Enthält der Rechner eine Hypothek?
Nein. Er zeigt die Rendite vor Finanzierung, damit Sie Ihren Hebel selbst wählen. Der vollständige Terrivio-Bericht ergänzt DSCR und Cash-on-Cash-Rendite für ein konkretes Darlehen.
Welche Auslastung soll ich annehmen?
Europäische Ferienwohnungen erreichen je nach Lage und Saisonalität meist 45–70 % Jahresauslastung. Nutzen Sie Marktdaten für das Segment statt des Kalenders eines einzelnen Inserats.
Ist dieser Rechner kostenlos?
Ja. Der Rechner auf dieser Seite ist kostenlos und ohne Konto nutzbar. Die vollständige Terrivio-Analyse eines konkreten Inserats erfordert ein Abo.