Was bringt eine Ferienwohnung an der Algarve ein?
In den von Terrivio beobachteten Beständen liegt die Bruttorendite an der Algarve meist bei 5–8%, die Nettorendite bei 3–5% — nach Betriebs- und Kaufnebenkosten. Die Differenz ist die ganze Geschichte: Plattformgebühren, Reinigung, Verwaltung, Energie, Versicherung, Gemeinschaftskosten und Kurtaxe verschlingen oft 35–50 % der Bruttoeinnahmen.
Rechenbeispiel: Eine Immobilie für 270.000 € mit 125 € pro Nacht und 58 % Auslastung wird rund 212 Nächte gebucht und erzielt etwa 26.500 € Umsatz (9,8% brutto). Nach 25 % variablen Kosten und 3.600 € Fixkosten bleibt ein NOI von rund 16.275 € — 5,6% netto auf 291.600 € Gesamtinvestition.
Saison — rechnen Sie eine Spitzenwoche nicht aufs Jahr hoch
Die Algarve-Saison ist für Atlantikverhältnisse lang (Ostern–Oktober); Golf füllt den Winter im mittleren/westlichen Streifen. Der Osten (Tavira) ist nebensaisonal ruhiger. 55–65 % ist ein solides Villen-Szenario.
Wohnungseigentumskosten in Touristenanlagen können 2.000–4.000 € pro Jahr betragen. Das gehört in die Fixkosten. Die jährliche IMI kommt hinzu.
Kaufnebenkosten und Steuern an der Algarve
Kalkulieren Sie etwa 8 % zusätzlich zum Angebotspreis an der Algarve. Größter Posten: IMT 0–7.5% (progressive) + 0.8% stamp duty. Diese Kosten sind ab Tag eins weg — deshalb teilt Terrivio den NOI durch die Gesamtinvestition.
Im vereinfachten Regime werden AL-Einnahmen auf 35 % des Bruttoumsatzes besteuert (50 % in Beschränkungszonen); Nicht-Ansässige zahlen pauschal 25 %. Die jährliche IMI beträgt 0,3–0,45 % des Steuerwerts.
Kurtaxe / Übernachtungssteuer: Lisbon €4 · Porto €3 per night. Sie wird meist von Gästen erhoben, beeinflusst aber Ihren Nachtpreis.
Vermietungsregeln an der Algarve
AL-Registrierung ist Pflicht. Der nationale Stopp ist aufgehoben, Gemeinden setzen aber Beschränkungszonen. Prüfen Sie die Freguesia vor der Reservierung; Nicht-Ansässige zahlen pauschal 25 % im vereinfachten Regime.
Länderrahmen (Portugal): Eine Alojamento-Local-(AL-)Registrierung ist Pflicht. Der nationale Stopp von 2023 wurde 2024–2025 aufgehoben; Gemeinden legen nun eigene Beschränkungszonen fest — Lissabon und Porto begrenzen neue AL in zentralen Bezirken.
Häufige Orte: Lagos, Albufeira, Tavira, Carvoeiro und Vilamoura. Jede Gemeinde hat eine andere Saison und Lizenzkarte — Terrivio bewertet die Regeln der exakten Stadt bei der Inseratsanalyse.
So berechnen Sie die Rendite an der Algarve
- Jahresumsatz schätzen. Nutzen Sie eine gemischte ADR und Jahresauslastung, keinen Spitzenwochenpreis. Nächte = 365 × Auslastung. Umsatz = ADR × Nächte.
- Betriebskosten abziehen. Variable Kosten (Plattform, Reinigung, Verwaltung) plus Fixkosten. Startpunkt an der Algarve: 25 % variabel plus die Fixkosten im Rechner.
- Kaufnebenkosten auf den Preis legen. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler — etwa 8 % an der Algarve.
- NOI durch die Gesamtinvestition teilen. Das ist die Nettorendite. Vergleichen Sie sie mit Ihrem Kreditzins und einem Langzeitmiet-Fallback, bevor Sie bieten.
Häufige Fragen
Ist ein Ferienhaus an der Algarve 2026 eine gute Investition?
Das hängt von Lizenz, Mikrolage und Eigenbedarf ab. Übliche Nettorenditen: 3–5%. Immer netto rechnen, nie brutto, nie nur mit einem Spitzenwochenpreis.
Wie berechne ich die Mietrendite an der Algarve?
Nettorendite = (Jahresumsatz − variable Kosten − Fixkosten) ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten). Umsatz = ADR × 365 × Auslastung. Der Rechner auf dieser Seite macht das mit Algarve-Werten.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten an der Algarve?
Planen Sie rund 8 %: IMT 0–7.5% (progressive) + 0.8% stamp duty, plus Notar, Grundbuch und ggf. Makler.
Brauche ich eine Genehmigung zur Vermietung an der Algarve?
AL-Registrierung ist Pflicht. Der nationale Stopp ist aufgehoben, Gemeinden setzen aber Beschränkungszonen. Prüfen Sie die Freguesia vor der Reservierung; Nicht-Ansässige zahlen pauschal 25 % im vereinfachten Regime.