Was bringt eine Ferienwohnung in Spanien ein?
In den von Terrivio beobachteten Märkten liegt die Bruttorendite in Spanien meist zwischen 5–8%, die Nettorendite zwischen 2.5–5% — nach Betriebs- und Kaufnebenkosten. Die Differenz ist die ganze Geschichte: Plattformgebühren, Reinigung, Verwaltung, Energie, Versicherung und lokale Steuern verschlingen in der Regel 35–50 % der Bruttoeinnahmen.
Rechenbeispiel: Eine Immobilie für 260.000 € mit 130 € pro Nacht und 62 % Auslastung wird rund 226 Nächte gebucht und erzielt etwa 29.380 € Umsatz pro Jahr (11,3% Bruttorendite). Nach 25 % variablen Kosten und 4.200 € Fixkosten bleibt ein NOI von rund 17.835 € — eine Nettorendite von 6,1% auf die Gesamtinvestition von 291.200 €.
Kaufnebenkosten und Steuern in Spanien
Kalkulieren Sie etwa 12 % zusätzlich zum Angebotspreis für Nebenkosten. Größter Posten: ITP 6–10% (resale) · 10% VAT + 1.5% AJD (new-build). Diese Kosten sind ab Tag eins weg — deshalb teilt Terrivio den NOI durch die Gesamtinvestition und nicht durch den Angebotspreis.
Nicht-ansässige EU/EWR-Eigentümer zahlen 19 % auf die Netto-Mieteinnahmen (Kosten absetzbar); Nicht-EU-Eigentümer 24 % auf brutto. Hinzu kommen die jährliche IBI und die Plusvalía beim Verkauf.
Kurtaxe / Übernachtungssteuer: Catalonia & Balearics: ~€2–7 per night. Sie wird meist von Gästen erhoben, beeinflusst aber Ihren wettbewerbsfähigen Nachtpreis.
Regeln für Kurzzeitvermietung in Spanien
Erforderlich sind eine regionale Tourismuslizenz (VUT/HUT) und die nationale Registrierungsnummer (Pflicht seit Juli 2025). Barcelona schafft Ferienwohnungen bis 2028 ab; die Balearen und Teile Andalusiens beschränken neue Lizenzen.
Regulierung ist das größte Einzelrisiko bei europäischer Ferienvermietung. Der Terrivio-Risikoscore gewichtet regulatorisches Risiko mit 25 % und markiert Nachtlimits, Genehmigungspflichten und Kontrollintensität für jedes analysierte Inserat.
Wo suchen: Städte und Portale in Spanien
Beliebte Standorte für Ferienvermietung sind Barcelona, Madrid, Valencia, Málaga, Alicante und Sevilla. Jeder hat ein anderes Saisonprofil — Terrivio zeigt die 12-Monats-Umsatzkurve, damit Sie sehen, welcher Teil des Jahres die Rendite trägt.
Inserate erscheinen vor allem auf Idealista, Fotocasa, Habitaclia und pisos.com. Terrivio liest diese Portale direkt aus: URL einfügen, und die Pipeline extrahiert Preis, Fläche, Zimmer und Lage automatisch.
So analysieren Sie ein Inserat in Spanien mit Terrivio
- Inserats-URL kopieren. Öffnen Sie die Immobilie auf Idealista oder einem anderen unterstützten Portal und kopieren Sie die URL aus der Adresszeile.
- In Terrivio einfügen. Terrivio liest das Inserat aus, geokodiert die Adresse und holt durchschnittlichen Nachtpreis und Auslastung für das Segment (Objekttyp, Schlafzimmer, Lage).
- Rendite und Cashflow prüfen. Sie erhalten Brutto- und Nettorendite, NOI, monatlichen Cashflow, Break-even-Auslastung und 10-Jahres-IRR — mit den Nebenkosten und Steuern für Spanien.
- Risiko, Steuern und Regeln prüfen. Der Bericht zeigt den Risikoscore über 10 Dimensionen, das empfohlene Steuerregime und die Vermietungsregeln, die in der konkreten Stadt gelten.
Häufige Fragen
Ist eine Ferienimmobilie in Spanien 2026 eine gute Investition?
Das hängt von Mikrolage und Regulierung ab. Übliche Nettorenditen liegen bei 2.5–5%; die besten Ergebnisse erzielen Lagen mit ganzjähriger Nachfrage und klarer Genehmigungslage. Rechnen Sie immer mit der Netto-, nie mit der Bruttozahl.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Spanien?
Planen Sie rund 12 % des Preises: ITP 6–10% (resale) · 10% VAT + 1.5% AJD (new-build), plus Notar, Grundbuch und ggf. Makler.
Brauche ich eine Genehmigung für Kurzzeitvermietung in Spanien?
Erforderlich sind eine regionale Tourismuslizenz (VUT/HUT) und die nationale Registrierungsnummer (Pflicht seit Juli 2025). Barcelona schafft Ferienwohnungen bis 2028 ab; die Balearen und Teile Andalusiens beschränken neue Lizenzen.
Welche Portale in Spanien unterstützt Terrivio?
Terrivio analysiert Inserate von Idealista, Fotocasa, Habitaclia und pisos.com und 40+ weiteren europäischen Portalen. Fügen Sie eine URL ein, um zu starten.