Formel der Nettomietrendite
Nettorendite = Netto-Betriebsergebnis ÷ Gesamtinvestition. Der NOI sind die Jahreseinnahmen minus aller laufenden Betriebskosten. Die Gesamtinvestition ist der Kaufpreis plus Kaufnebenkosten sowie Renovierung oder Einrichtung vor der ersten Buchung. Nur durch den Angebotspreis zu teilen überschätzt die Rendite genau um diese Kosten.
- Einnahmen 30.000 € · Betriebskosten 12.000 € → NOI 18.000 €
- Preis 300.000 € + 10 % Nebenkosten → Gesamtinvestition 330.000 €
- Nettorendite = 18.000 ÷ 330.000 = 5,5 % (brutto würde 10 % zeigen)
Kaufnebenkosten nach Land (Orientierung, 2026)
Der größte Grund, warum Nettorenditen zwischen Ländern mit ähnlichen Mieten abweichen, sind die Erwerbskosten. Orientierungswerte für eine nicht selbst genutzte Immobilie:
- Belgien ≈14 % · Spanien ≈12 % · Deutschland, Österreich, Italien ≈10 %
- Niederlande ≈9,5 % (8 % Grunderwerbsteuer seit 2026) · Frankreich, Portugal, UK, Luxemburg ≈8 %
- Schweiz, Tschechien ≈4 % · Dänemark ≈2 %
Checkliste Betriebskosten
Eine Kostenzeile zu vergessen ist der häufigste Weg, die Nettorendite zu überschätzen. Gehen Sie jede Position durch, auch wenn der Betrag klein ist.
- Grundsteuer und kommunale Abgaben · Gebäude- und Haftpflichtversicherung
- Energie und Internet (bei Kurzzeitvermietung Ihre Kosten) · Hausgeld / Nebenkosten
- Verwaltungs- oder Co-Host-Gebühren · nicht weiterberechnete Reinigung · Wäsche und Verbrauchsmaterial
- Instandhaltungsrücklage (1–1,5 % des Werts pro Jahr) · Buchhaltung und Lizenzgebühren
Was Terrivio ergänzt
Terrivio wendet die exakte Nebenkostentabelle und das Steuerregime für jedes der 13 Länder an, holt Markteinnahmen für das Objektsegment und berechnet Nettorendite, NOI, Cashflow, Break-even-Auslastung, DSCR und 10-Jahres-IRR für jede Inserats-URL — deterministische Mathematik, keine KI in den Zahlen.
So berechnen Sie die Nettomietrendite
- Jahreseinnahmen bestimmen. Bei Kurzzeitvermietung ADR × 365 × Auslastung; bei Langzeitvermietung 12 × Monatsmiete minus erwarteter Leerstand.
- Alle Betriebskosten auflisten. Steuern, Versicherung, Energie, Verwaltung, Reinigung, Instandhaltungsrücklage, Buchhaltung. Abziehen ergibt den NOI.
- Gesamtinvestition berechnen. Kaufpreis + Grunderwerbsteuer + Notar + Grundbuch + Makler + Renovierung und Einrichtung.
- Teilen und vergleichen. Nettorendite = NOI ÷ Gesamtinvestition. Mit Ihrem Hypothekenzins und anderen Märkten vergleichen.
Häufige Fragen
Was ist eine gute Nettomietrendite?
Für europäische Wohn- und Ferienimmobilien sind 3–5 % netto in guten Lagen üblich; 5–7 % sind stark und gehen meist mit mehr Risiko oder Arbeit einher; unter 2,5 % kauft man für Wertsteigerung.
Soll ich die Hypothek in die Nettorendite einrechnen?
Nein. Die Nettorendite ist eine Objektkennzahl unabhängig von der Finanzierung. Nutzen Sie Cash-on-Cash-Rendite oder DSCR, um ein konkretes Darlehen zu bewerten.
Warum ist meine Nettorendite niedriger als die Zahl des Maklers?
Makler nennen meist die Bruttorendite auf den Angebotspreis. Kaufnebenkosten im Nenner und alle Betriebskosten im Zähler halbieren die Zahl häufig.
Berechnet Terrivio die Nettorendite automatisch?
Ja. Fügen Sie eine Inserats-URL ein und Terrivio berechnet die Nettorendite mit landesspezifischen Nebenkosten, Markteinnahmedaten und einem vollständigen Kostenmodell.