Was bringt eine Ferienwohnung auf Mallorca ein?
In den von Terrivio beobachteten Beständen liegt die Bruttorendite auf Mallorca meist bei 5–8%, die Nettorendite bei 2–4.5% — nach Betriebs- und Kaufnebenkosten. Die Differenz ist die ganze Geschichte: Plattformgebühren, Reinigung, Verwaltung, Energie, Versicherung, Gemeinschaftskosten und Kurtaxe verschlingen oft 35–50 % der Bruttoeinnahmen.
Rechenbeispiel: Eine Immobilie für 390.000 € mit 165 € pro Nacht und 55 % Auslastung wird rund 201 Nächte gebucht und erzielt etwa 33.165 € Umsatz (8,5% brutto). Nach 26 % variablen Kosten und 4.800 € Fixkosten bleibt ein NOI von rund 19.742 € — 4,5% netto auf 436.800 € Gesamtinvestition.
Saison — rechnen Sie eine Spitzenwoche nicht aufs Jahr hoch
Mai–Oktober trägt den Großteil des Jahres. Winterauslastung gibt es in Palma und im Südwesten, kaum im Norden und Osten. 50–60 % gemischt ist ein seriöses Basisszenario; 75 % ist Hochsaison-Fantasie.
Unlizenzierte 'Touristenvermietung' ist der häufigste Rendite-Irrtum. Fehlt die Lizenznummer im Inserat, modellieren Sie Wohnraummiete (viel niedriger) oder gehen Sie. ITP auf Bestand liegt bei 8–13 %.
Kaufnebenkosten und Steuern auf Mallorca
Kalkulieren Sie etwa 12 % zusätzlich zum Angebotspreis auf Mallorca. Größter Posten: ITP 6–10% (resale) · 10% VAT + 1.5% AJD (new-build). Diese Kosten sind ab Tag eins weg — deshalb teilt Terrivio den NOI durch die Gesamtinvestition.
Nicht-ansässige EU/EWR-Eigentümer zahlen 19 % auf die Netto-Mieteinnahmen (Kosten absetzbar); Nicht-EU-Eigentümer 24 % auf brutto. Hinzu kommen die jährliche IBI und die Plusvalía beim Verkauf.
Kurtaxe / Übernachtungssteuer: Catalonia & Balearics: ~€2–7 per night. Sie wird meist von Gästen erhoben, beeinflusst aber Ihren Nachtpreis.
Vermietungsregeln auf Mallorca
Die Balearen beschränken neue Ferienvermietungslizenzen; viele Gemeinden stellen keine mehr aus. Bestehende Lizenzen sind wertvoll und gehen nicht automatisch mit der Urkunde über. Die nationale spanische Nummer bleibt zusätzlich Pflicht.
Länderrahmen (Spanien): Erforderlich sind eine regionale Tourismuslizenz (VUT/HUT) und die nationale Registrierungsnummer (Pflicht seit Juli 2025). Barcelona schafft Ferienwohnungen bis 2028 ab; die Balearen und Teile Andalusiens beschränken neue Lizenzen.
Häufige Orte: Palma, Alcúdia, Sóller, Cala d'Or und Pollença. Jede Gemeinde hat eine andere Saison und Lizenzkarte — Terrivio bewertet die Regeln der exakten Stadt bei der Inseratsanalyse.
So berechnen Sie die Rendite auf Mallorca
- Jahresumsatz schätzen. Nutzen Sie eine gemischte ADR und Jahresauslastung, keinen Spitzenwochenpreis. Nächte = 365 × Auslastung. Umsatz = ADR × Nächte.
- Betriebskosten abziehen. Variable Kosten (Plattform, Reinigung, Verwaltung) plus Fixkosten. Startpunkt auf Mallorca: 26 % variabel plus die Fixkosten im Rechner.
- Kaufnebenkosten auf den Preis legen. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler — etwa 12 % auf Mallorca.
- NOI durch die Gesamtinvestition teilen. Das ist die Nettorendite. Vergleichen Sie sie mit Ihrem Kreditzins und einem Langzeitmiet-Fallback, bevor Sie bieten.
Häufige Fragen
Ist ein Ferienhaus auf Mallorca 2026 eine gute Investition?
Das hängt von Lizenz, Mikrolage und Eigenbedarf ab. Übliche Nettorenditen: 2–4.5%. Immer netto rechnen, nie brutto, nie nur mit einem Spitzenwochenpreis.
Wie berechne ich die Mietrendite auf Mallorca?
Nettorendite = (Jahresumsatz − variable Kosten − Fixkosten) ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten). Umsatz = ADR × 365 × Auslastung. Der Rechner auf dieser Seite macht das mit Mallorca-Werten.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten auf Mallorca?
Planen Sie rund 12 %: ITP 6–10% (resale) · 10% VAT + 1.5% AJD (new-build), plus Notar, Grundbuch und ggf. Makler.
Brauche ich eine Genehmigung zur Vermietung auf Mallorca?
Die Balearen beschränken neue Ferienvermietungslizenzen; viele Gemeinden stellen keine mehr aus. Bestehende Lizenzen sind wertvoll und gehen nicht automatisch mit der Urkunde über. Die nationale spanische Nummer bleibt zusätzlich Pflicht.