Was bringt eine Ferienwohnung auf Teneriffa ein?
In den von Terrivio beobachteten Beständen liegt die Bruttorendite auf Teneriffa meist bei 6–9%, die Nettorendite bei 3–5.5% — nach Betriebs- und Kaufnebenkosten. Die Differenz ist die ganze Geschichte: Plattformgebühren, Reinigung, Verwaltung, Energie, Versicherung, Gemeinschaftskosten und Kurtaxe verschlingen oft 35–50 % der Bruttoeinnahmen.
Rechenbeispiel: Eine Immobilie für 265.000 € mit 115 € pro Nacht und 68 % Auslastung wird rund 248 Nächte gebucht und erzielt etwa 28.520 € Umsatz (10,8% brutto). Nach 24 % variablen Kosten und 3.800 € Fixkosten bleibt ein NOI von rund 17.875 € — 6% netto auf 296.800 € Gesamtinvestition.
Saison — rechnen Sie eine Spitzenwoche nicht aufs Jahr hoch
Teneriffa ist einer der wenigen europäischen STR-Märkte mit echter Ganzjahresnachfrage: Nordeuropäer im Winter, Spanier und EU-Gäste im Sommer. 60–75 % Auslastung sind für lizenzierte Meerblick-Objekte realistisch; Inlandsdörfer sind schwächer.
Comunidad-Kosten in Resortanlagen können den Renditevorteil gegenüber dem Festland auffressen. Prüfen Sie touristische Nutzung in der Teilungserklärung, ob die Einheit schon lizenziert ist, und stresstesten Sie die Auslastung mit −10 Punkten.
Kaufnebenkosten und Steuern auf Teneriffa
Kalkulieren Sie etwa 12 % zusätzlich zum Angebotspreis auf Teneriffa. Größter Posten: ITP 6–10% (resale) · 10% VAT + 1.5% AJD (new-build). Diese Kosten sind ab Tag eins weg — deshalb teilt Terrivio den NOI durch die Gesamtinvestition.
Nicht-ansässige EU/EWR-Eigentümer zahlen 19 % auf die Netto-Mieteinnahmen (Kosten absetzbar); Nicht-EU-Eigentümer 24 % auf brutto. Hinzu kommen die jährliche IBI und die Plusvalía beim Verkauf.
Kurtaxe / Übernachtungssteuer: Catalonia & Balearics: ~€2–7 per night. Sie wird meist von Gästen erhoben, beeinflusst aber Ihren Nachtpreis.
Vermietungsregeln auf Teneriffa
Ferienvermietung braucht eine vivienda-vacacional-Lizenz beim Cabildo de Tenerife plus die nationale spanische Registriernummer (Pflicht seit Juli 2025). Einige Gemeinden deckeln neue Lizenzen. Unlizenzierte Inserate werden gebüßt — unterlegen Sie kein Deal mit „alle vermieten trotzdem“.
Länderrahmen (Spanien): Erforderlich sind eine regionale Tourismuslizenz (VUT/HUT) und die nationale Registrierungsnummer (Pflicht seit Juli 2025). Barcelona schafft Ferienwohnungen bis 2028 ab; die Balearen und Teile Andalusiens beschränken neue Lizenzen.
Häufige Orte: Costa Adeje, Los Cristianos, Puerto de la Cruz, Los Gigantes und Adeje. Jede Gemeinde hat eine andere Saison und Lizenzkarte — Terrivio bewertet die Regeln der exakten Stadt bei der Inseratsanalyse.
So berechnen Sie die Rendite auf Teneriffa
- Jahresumsatz schätzen. Nutzen Sie eine gemischte ADR und Jahresauslastung, keinen Spitzenwochenpreis. Nächte = 365 × Auslastung. Umsatz = ADR × Nächte.
- Betriebskosten abziehen. Variable Kosten (Plattform, Reinigung, Verwaltung) plus Fixkosten. Startpunkt auf Teneriffa: 24 % variabel plus die Fixkosten im Rechner.
- Kaufnebenkosten auf den Preis legen. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler — etwa 12 % auf Teneriffa.
- NOI durch die Gesamtinvestition teilen. Das ist die Nettorendite. Vergleichen Sie sie mit Ihrem Kreditzins und einem Langzeitmiet-Fallback, bevor Sie bieten.
Häufige Fragen
Ist ein Ferienhaus auf Teneriffa 2026 eine gute Investition?
Das hängt von Lizenz, Mikrolage und Eigenbedarf ab. Übliche Nettorenditen: 3–5.5%. Immer netto rechnen, nie brutto, nie nur mit einem Spitzenwochenpreis.
Wie berechne ich die Mietrendite auf Teneriffa?
Nettorendite = (Jahresumsatz − variable Kosten − Fixkosten) ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten). Umsatz = ADR × 365 × Auslastung. Der Rechner auf dieser Seite macht das mit Teneriffa-Werten.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten auf Teneriffa?
Planen Sie rund 12 %: ITP 6–10% (resale) · 10% VAT + 1.5% AJD (new-build), plus Notar, Grundbuch und ggf. Makler.
Brauche ich eine Genehmigung zur Vermietung auf Teneriffa?
Ferienvermietung braucht eine vivienda-vacacional-Lizenz beim Cabildo de Tenerife plus die nationale spanische Registriernummer (Pflicht seit Juli 2025). Einige Gemeinden deckeln neue Lizenzen. Unlizenzierte Inserate werden gebüßt — unterlegen Sie kein Deal mit „alle vermieten trotzdem“.