Was bringt eine Ferienwohnung auf Madeira ein?
In den von Terrivio beobachteten Beständen liegt die Bruttorendite auf Madeira meist bei 6–9%, die Nettorendite bei 3–5.5% — nach Betriebs- und Kaufnebenkosten. Die Differenz ist die ganze Geschichte: Plattformgebühren, Reinigung, Verwaltung, Energie, Versicherung, Gemeinschaftskosten und Kurtaxe verschlingen oft 35–50 % der Bruttoeinnahmen.
Rechenbeispiel: Eine Immobilie für 245.000 € mit 110 € pro Nacht und 64 % Auslastung wird rund 234 Nächte gebucht und erzielt etwa 25.740 € Umsatz (10,5% brutto). Nach 24 % variablen Kosten und 3.400 € Fixkosten bleibt ein NOI von rund 16.162 € — 6,1% netto auf 264.600 € Gesamtinvestition.
Saison — rechnen Sie eine Spitzenwoche nicht aufs Jahr hoch
Madeira hat eine mildere Jahreskurve als die Algarve: Wandern und Remote Work füllen den Winter. Der Sommer zahlt weiter mehr pro Nacht. 60–70 % sind für eine lizenzierte Wohnung in Funchal realistisch; Nordküstenorte sind saisonaler.
Steile Grundstücke heißen mehr Unterhalt und manchmal schwächere Wohnmietnachfrage, wenn STR-Regeln anziehen. Langzeit-Fallback im Modell behalten. Porto Santo hat eine kürzere Saison — nicht mit Funchal-Comps mischen.
Kaufnebenkosten und Steuern auf Madeira
Kalkulieren Sie etwa 8 % zusätzlich zum Angebotspreis auf Madeira. Größter Posten: IMT 0–7.5% (progressive) + 0.8% stamp duty. Diese Kosten sind ab Tag eins weg — deshalb teilt Terrivio den NOI durch die Gesamtinvestition.
Im vereinfachten Regime werden AL-Einnahmen auf 35 % des Bruttoumsatzes besteuert (50 % in Beschränkungszonen); Nicht-Ansässige zahlen pauschal 25 %. Die jährliche IMI beträgt 0,3–0,45 % des Steuerwerts.
Kurtaxe / Übernachtungssteuer: Lisbon €4 · Porto €3 per night. Sie wird meist von Gästen erhoben, beeinflusst aber Ihren Nachtpreis.
Vermietungsregeln auf Madeira
AL gilt wie auf dem Festland. Die Regionalregierung kann lokale Regeln ergänzen; Funchal war strenger als ländliche Concelhos. Nicht-Ansässige zahlen im vereinfachten Regime 25 % auf den steuerbaren Anteil.
Länderrahmen (Portugal): Eine Alojamento-Local-(AL-)Registrierung ist Pflicht. Der nationale Stopp von 2023 wurde 2024–2025 aufgehoben; Gemeinden legen nun eigene Beschränkungszonen fest — Lissabon und Porto begrenzen neue AL in zentralen Bezirken.
Häufige Orte: Funchal, Câmara de Lobos, Calheta, Santana und Porto Santo. Jede Gemeinde hat eine andere Saison und Lizenzkarte — Terrivio bewertet die Regeln der exakten Stadt bei der Inseratsanalyse.
So berechnen Sie die Rendite auf Madeira
- Jahresumsatz schätzen. Nutzen Sie eine gemischte ADR und Jahresauslastung, keinen Spitzenwochenpreis. Nächte = 365 × Auslastung. Umsatz = ADR × Nächte.
- Betriebskosten abziehen. Variable Kosten (Plattform, Reinigung, Verwaltung) plus Fixkosten. Startpunkt auf Madeira: 24 % variabel plus die Fixkosten im Rechner.
- Kaufnebenkosten auf den Preis legen. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler — etwa 8 % auf Madeira.
- NOI durch die Gesamtinvestition teilen. Das ist die Nettorendite. Vergleichen Sie sie mit Ihrem Kreditzins und einem Langzeitmiet-Fallback, bevor Sie bieten.
Häufige Fragen
Ist ein Ferienhaus auf Madeira 2026 eine gute Investition?
Das hängt von Lizenz, Mikrolage und Eigenbedarf ab. Übliche Nettorenditen: 3–5.5%. Immer netto rechnen, nie brutto, nie nur mit einem Spitzenwochenpreis.
Wie berechne ich die Mietrendite auf Madeira?
Nettorendite = (Jahresumsatz − variable Kosten − Fixkosten) ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten). Umsatz = ADR × 365 × Auslastung. Der Rechner auf dieser Seite macht das mit Madeira-Werten.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten auf Madeira?
Planen Sie rund 8 %: IMT 0–7.5% (progressive) + 0.8% stamp duty, plus Notar, Grundbuch und ggf. Makler.
Brauche ich eine Genehmigung zur Vermietung auf Madeira?
AL gilt wie auf dem Festland. Die Regionalregierung kann lokale Regeln ergänzen; Funchal war strenger als ländliche Concelhos. Nicht-Ansässige zahlen im vereinfachten Regime 25 % auf den steuerbaren Anteil.