Ferienimmobilie in der Schweiz kaufen: Rendite, Steuern und Vermietungsregeln

Was bringt eine Ferienwohnung in der Schweiz ein?

In den von Terrivio beobachteten Märkten liegt die Bruttorendite in der Schweiz meist zwischen 3.5–5%, die Nettorendite zwischen 2–3% — nach Betriebs- und Kaufnebenkosten. Die Differenz ist die ganze Geschichte: Plattformgebühren, Reinigung, Verwaltung, Energie, Versicherung und lokale Steuern verschlingen in der Regel 35–50 % der Bruttoeinnahmen.

Rechenbeispiel: Eine Immobilie für 600.000 € mit 220 € pro Nacht und 50 % Auslastung wird rund 183 Nächte gebucht und erzielt etwa 40.260 € Umsatz pro Jahr (6,7% Bruttorendite). Nach 25 % variablen Kosten und 7.500 € Fixkosten bleibt ein NOI von rund 22.695 € — eine Nettorendite von 3,6% auf die Gesamtinvestition von 624.000 €.

Kaufnebenkosten und Steuern in der Schweiz

Kalkulieren Sie etwa 4 % zusätzlich zum Angebotspreis für Nebenkosten. Größter Posten: 0–3.3% cantonal transfer tax + ≈0.5–1% notary & registry. Diese Kosten sind ab Tag eins weg — deshalb teilt Terrivio den NOI durch die Gesamtinvestition und nicht durch den Angebotspreis.

Mieteinnahmen werden auf Bundes-, Kantons- und Gemeindeebene besteuert; der Eigenmietwert selbstgenutzter Wohnungen wird nach der Abstimmung 2025 abgeschafft. Die Vermögenssteuer greift auf den Steuerwert der Immobilie.

Kurtaxe / Übernachtungssteuer: Kurtaxe CHF 2–7 per night depending on resort. Sie wird meist von Gästen erhoben, beeinflusst aber Ihren wettbewerbsfähigen Nachtpreis.

Regeln für Kurzzeitvermietung in der Schweiz

Nicht-Ansässige dürfen Ferienwohnungen nur in ausgewiesenen Tourismusgemeinden unter Lex-Koller-Kontingenten erwerben; das Zweitwohnungsgesetz begrenzt Zweitwohnungen auf 20 % pro Gemeinde. Die meisten Resorts verlangen Gästemeldung und erheben eine Kurtaxe.

Regulierung ist das größte Einzelrisiko bei europäischer Ferienvermietung. Der Terrivio-Risikoscore gewichtet regulatorisches Risiko mit 25 % und markiert Nachtlimits, Genehmigungspflichten und Kontrollintensität für jedes analysierte Inserat.

Wo suchen: Städte und Portale in der Schweiz

Beliebte Standorte für Ferienvermietung sind Zermatt, Verbier, Davos, Interlaken, Lugano und Lucerne. Jeder hat ein anderes Saisonprofil — Terrivio zeigt die 12-Monats-Umsatzkurve, damit Sie sehen, welcher Teil des Jahres die Rendite trägt.

Inserate erscheinen vor allem auf Homegate, ImmoScout24.ch, Comparis und newhome. Terrivio liest diese Portale direkt aus: URL einfügen, und die Pipeline extrahiert Preis, Fläche, Zimmer und Lage automatisch.

So analysieren Sie ein Inserat in der Schweiz mit Terrivio

1. Inserats-URL kopieren. Öffnen Sie die Immobilie auf Homegate oder einem anderen unterstützten Portal und kopieren Sie die URL aus der Adresszeile.
2. In Terrivio einfügen. Terrivio liest das Inserat aus, geokodiert die Adresse und holt durchschnittlichen Nachtpreis und Auslastung für das Segment (Objekttyp, Schlafzimmer, Lage).
3. Rendite und Cashflow prüfen. Sie erhalten Brutto- und Nettorendite, NOI, monatlichen Cashflow, Break-even-Auslastung und 10-Jahres-IRR — mit den Nebenkosten und Steuern für Schweiz.
4. Risiko, Steuern und Regeln prüfen. Der Bericht zeigt den Risikoscore über 10 Dimensionen, das empfohlene Steuerregime und die Vermietungsregeln, die in der konkreten Stadt gelten.

Häufige Fragen