Kostenloses Tool · Kaufnebenkosten 2026

Kaufnebenkosten für ein Ferienhaus in Europa

Nettorendite stirbt im Nenner. 5 % brutto auf einen spanischen Wiederverkauf sind näher an 4 %, sobald 10–12 % Nebenkosten auf dem Preis sitzen. Land und Kaufpreis — dieselbe Tabelle wie Terrivios Pipeline für einen Investmentkauf.

Acquisition

Country	Total	Transfer tax
🇪🇸 Spanien	10,5%	ITP 6–10% (resale) · 10% VAT + 1.5% AJD (new-build)
🇵🇹 Portugal	8,1%	IMT 0–7.5% (progressive) + 0.8% stamp duty
🇫🇷 Frankreich	7,2%	≈7–8% notary & duties (resale) · 2–3% (new-build)
🇮🇹 Italien	13,8%	9% registration tax on cadastral value (second home) · 10% VAT new-build
🇳🇱 Niederlande	11,2%	8% transfer tax for non-owner-occupied homes (2026, down from 10.4%)
🇩🇪 Deutschland	11,9%	Grunderwerbsteuer 3.5–6.5% by state + ≈2% notary & registry
🇬🇧 Großbritannien	3,6%	SDLT standard bands + 5% additional-property surcharge · Scotland ADS 8%
🇦🇹 Österreich	9,1%	3.5% Grunderwerbsteuer + 1.1% registration + ≈3% agent
🇨🇭 Schweiz	6,2%	0–3.3% cantonal transfer tax + ≈0.5–1% notary & registry
🇧🇪 Belgien	14,2%	12% (Flanders) · 12.5% (Wallonia & Brussels) registration duty for investment homes
🇱🇺 Luxemburg	8,1%	6% registration + 1% transcription duty
🇩🇰 Dänemark	1,5%	0.6% registration fee + DKK 1,850 · agent fees paid by seller
🇨🇿 Tschechien	5,0%	0% (acquisition tax abolished in 2020) + ≈0.5% registry

Die 8–14 %-Überraschung

Inseratspreise sind nicht Cash beim Notar. Grunderwerbsteuer (ITP, IMT, overdrachtsbelasting, droits de mutation) ist der Brocken. Notar, Grundbuch, in DE/AT/CH/IT oft Käufermakler: plus 3–5 Punkte.

Eigennutzung ist oft billiger als Investment. Die Niederlande bepreisen ein Zweitwohnsitz im Investmentband, nicht mit 2 %. Frankreich ist im Neubau günstiger als im Bestand. Das Tool zeigt den Investment-Schnitt; die Note sagt, wann der Schnitt lügt.

Belgien ≈14 % · Spanien ≈10–12 % · Italien ≈14 % (nicht Prima Casa) · Deutschland ≈12 %
Niederlande ≈11 % Investment · Portugal ≈8 % · Frankreich ≈7 % Bestand · Luxemburg ≈8 %
Schweiz ≈6 % (zuerst Lex Koller) · Tschechien ≈5 % · Dänemark ≈1,5 %

Jahressteuer ist keine Nebenkosten — trifft aber den Cashflow

IBI, IMI, Taxe foncière, OZB, IMU, Council Tax sitzen im Betriebsjahr, nicht beim Notar. Der zweite KPI ist Orientierung.

Wie Terrivio die Zahlen nutzt

URL einfügen: der Report wendet diese Tabelle an und teilt NOI durch Preis plus Kosten. Deshalb passt das Portal-„5 %“ selten zu Terrivios Netto — das Portal vergaß den Notar.

So rechnen Sie Kaufnebenkosten in die Ferienhaus-Rendite

Kaufpreis nehmen. Rabatt erst abziehen, wenn er im Vorvertrag steht.
Landes-Prozent addieren. Tabelle oben plus Hinweis zu Eigennutzung, Neubau, Region.
Die Summe ist Cash-in. Nettorendite = NOI ÷ Cash-in, nicht ÷ Kaufpreis.
Grundsteuer in die Opex. Gehört nicht zu den Nebenkosten, Vergessen bläht den NOI.

Häufige Fragen

Was sind Kosten Koper?

Niederländisch für Käuferkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Kadaster. Dieselbe Stapel heißt anderswo ITP, IMT, frais de notaire oder Kaufnebenkosten.

Warum ~11 % Niederlande, auf Funda 2 %?

Funda unterstellt oft Eigennutzung (2 %). Ein Ferienhaus, das nicht Hauptwohnsitz ist, liegt in der Regel im Investmenttarif.

Ist das Steuerberatung?

Nein. Bänder ändern sich regional. Breakdown zum Dimensionieren des Schecks, Bestätigung beim Notar.

Zahle ich in Spanien den Käufermakler?

Meist der Verkäufer. Tabelle: 0 % für ES/PT/FR/NL, echter Satz wo der Käufer typisch zahlt (DE, AT, CH, IT).

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