Due-Diligence-Checkliste für ein Ferienhaus

Checklist

• Tourismuslizenz / Registernummer gehört zu dieser Einheit — Screenshot der Anzeigennummer, dann Abgleich mit Rathaus- oder Registerauszug genau dieses Katastergrundstücks — nicht des Nachbarhauses.
• Schriftliche Klausel, dass die Lizenz mitverkauft wird — Wenn der Verkäufer die Umschreibung „nach der Beurkundung“ erledigt, Strafklausel in den Vorvertrag. Mündliche Zusagen sterben beim Notar.
• WEG-/Gemeinschaftssatzung erlaubt Kurzzeitvermietung — Die letzten zwei Eigentümerversammlungs-Protokolle verlangen, nicht nur die Broschüre. Ein Nein von 2024 schlägt eine Lizenz von 2018.
• Titel, Kataster und Anzeigenadresse sind dasselbe Grundstück — Falsche Hausnummern, Garagengrundstücke als „die Wohnung“, rustikales Land als Bauland — das sind die teuren Überraschungen.
• Keine versteckten Schulden, Sonderumlagen oder offene Hausgeld-Rückstände — Lastenauszug über den Notar. Fassade, Aufzug und Lizenzklagen wandern mit den Schlüsseln.
• Energieausweis und Nutzungs-/Bewohnbarkeitsnachweise liegen vor — Banken und nächste Käufer fragen danach. Fehlende Cédula / permis de louer / Energieausweis ist Verzug, keine Fußnote.
• Versicherer deckt Feriengäste (nicht nur Eigennutzung) — Eine normale Wohngebäudepolice schließt gewerbliche Vermietung oft aus. Ferienhaus-Police vor der Unterschrift einholen.
• Spanien: Lizenz, IBI, WEG und Cédula im Arras — Die 10 %-Anzahlung an übertragbare Lizenz, überraschungsfreie Nota simple und eine Cédula koppeln, die zu den vermieteten Betten passt.
• Portugal: RNAL-/AL-Status und Containment-Zone — Freguesia auf der kommunalen AL-Karte prüfen. Ein Inserat, das „immer auf Airbnb war“, in einer eingefrorenen Parish ist keine Lizenz.
• Frankreich: Meublé-Nummer und Nutzungsänderung (wenn kein Hauptwohnsitz) — Paris und viele Städte >200k Einwohner behandeln Zweitwohnungen als Nutzungsänderung. Kompensationswohnraum kann teurer sein als die Einrichtung.
• Italien: CIN-Code, SCIA-/Gemeindeakte, Brandschutz — Die Altstadt von Florenz und Venedig sind Sonderfälle. Ein CIN auf einer anderen Einheit im Palazzo deckt deine nicht.
• Niederlande: kommunale Genehmigung, Registernummer, Nachtlimit — Amsterdam: 30 Nächte, in Teilen der Innenstadt verboten. Diese Regeln nicht auf Zeeland oder einen Ferienpark kopieren — und umgekehrt.