Was bringt eine Ferienwohnung in Italien ein?
In den von Terrivio beobachteten Märkten liegt die Bruttorendite in Italien meist zwischen 5–8%, die Nettorendite zwischen 2–4.5% — nach Betriebs- und Kaufnebenkosten. Die Differenz ist die ganze Geschichte: Plattformgebühren, Reinigung, Verwaltung, Energie, Versicherung und lokale Steuern verschlingen in der Regel 35–50 % der Bruttoeinnahmen.
Rechenbeispiel: Eine Immobilie für 220.000 € mit 120 € pro Nacht und 58 % Auslastung wird rund 212 Nächte gebucht und erzielt etwa 25.440 € Umsatz pro Jahr (11,6% Bruttorendite). Nach 25 % variablen Kosten und 3.800 € Fixkosten bleibt ein NOI von rund 15.280 € — eine Nettorendite von 6,3% auf die Gesamtinvestition von 242.000 €.
Kaufnebenkosten und Steuern in Italien
Kalkulieren Sie etwa 10 % zusätzlich zum Angebotspreis für Nebenkosten. Größter Posten: 9% registration tax on cadastral value (second home) · 10% VAT new-build. Diese Kosten sind ab Tag eins weg — deshalb teilt Terrivio den NOI durch die Gesamtinvestition und nicht durch den Angebotspreis.
Mieteinnahmen können pauschal mit der cedolare secca von 21 % (26 % ab der zweiten Kurzzeitvermietung, bis zu vier Einheiten) statt der progressiven IRPEF besteuert werden. Die IMU fällt jährlich auf Zweitwohnungen an.
Kurtaxe / Übernachtungssteuer: €1–10 per night depending on the comune. Sie wird meist von Gästen erhoben, beeinflusst aber Ihren wettbewerbsfähigen Nachtpreis.
Regeln für Kurzzeitvermietung in Italien
Jede Kurzzeitvermietung muss einen nationalen CIN-Code führen (Pflicht seit 2025) und Brandschutzregeln erfüllen. Florenz verbietet neue Ferienwohnungen im historischen Zentrum, Venedig begrenzt Nächte, Rom und Mailand verlangen eine SCIA-Meldung.
Regulierung ist das größte Einzelrisiko bei europäischer Ferienvermietung. Der Terrivio-Risikoscore gewichtet regulatorisches Risiko mit 25 % und markiert Nachtlimits, Genehmigungspflichten und Kontrollintensität für jedes analysierte Inserat.
Wo suchen: Städte und Portale in Italien
Beliebte Standorte für Ferienvermietung sind Rome, Florence, Milan, Lake Como & Garda, Puglia und Sicily. Jeder hat ein anderes Saisonprofil — Terrivio zeigt die 12-Monats-Umsatzkurve, damit Sie sehen, welcher Teil des Jahres die Rendite trägt.
Inserate erscheinen vor allem auf Immobiliare.it, Idealista, Casa.it und Subito. Terrivio liest diese Portale direkt aus: URL einfügen, und die Pipeline extrahiert Preis, Fläche, Zimmer und Lage automatisch.
So analysieren Sie ein Inserat in Italien mit Terrivio
- Inserats-URL kopieren. Öffnen Sie die Immobilie auf Immobiliare.it oder einem anderen unterstützten Portal und kopieren Sie die URL aus der Adresszeile.
- In Terrivio einfügen. Terrivio liest das Inserat aus, geokodiert die Adresse und holt durchschnittlichen Nachtpreis und Auslastung für das Segment (Objekttyp, Schlafzimmer, Lage).
- Rendite und Cashflow prüfen. Sie erhalten Brutto- und Nettorendite, NOI, monatlichen Cashflow, Break-even-Auslastung und 10-Jahres-IRR — mit den Nebenkosten und Steuern für Italien.
- Risiko, Steuern und Regeln prüfen. Der Bericht zeigt den Risikoscore über 10 Dimensionen, das empfohlene Steuerregime und die Vermietungsregeln, die in der konkreten Stadt gelten.
Häufige Fragen
Ist eine Ferienimmobilie in Italien 2026 eine gute Investition?
Das hängt von Mikrolage und Regulierung ab. Übliche Nettorenditen liegen bei 2–4.5%; die besten Ergebnisse erzielen Lagen mit ganzjähriger Nachfrage und klarer Genehmigungslage. Rechnen Sie immer mit der Netto-, nie mit der Bruttozahl.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Italien?
Planen Sie rund 10 % des Preises: 9% registration tax on cadastral value (second home) · 10% VAT new-build, plus Notar, Grundbuch und ggf. Makler.
Brauche ich eine Genehmigung für Kurzzeitvermietung in Italien?
Jede Kurzzeitvermietung muss einen nationalen CIN-Code führen (Pflicht seit 2025) und Brandschutzregeln erfüllen. Florenz verbietet neue Ferienwohnungen im historischen Zentrum, Venedig begrenzt Nächte, Rom und Mailand verlangen eine SCIA-Meldung.
Welche Portale in Italien unterstützt Terrivio?
Terrivio analysiert Inserate von Immobiliare.it, Idealista, Casa.it und Subito und 40+ weiteren europäischen Portalen. Fügen Sie eine URL ein, um zu starten.