Was bringt eine Ferienwohnung in Paris ein?
In den von Terrivio beobachteten Beständen liegt die Bruttorendite in Paris meist bei 4–6%, die Nettorendite bei 1.5–3% — nach Betriebs- und Kaufnebenkosten. Die Differenz ist die ganze Geschichte: Plattformgebühren, Reinigung, Verwaltung, Energie, Versicherung, Gemeinschaftskosten und Kurtaxe verschlingen oft 35–50 % der Bruttoeinnahmen.
Rechenbeispiel: Eine Immobilie für 480.000 € mit 185 € pro Nacht und 52 % Auslastung wird rund 190 Nächte gebucht und erzielt etwa 35.150 € Umsatz (7,3% brutto). Nach 28 % variablen Kosten und 6.200 € Fixkosten bleibt ein NOI von rund 19.108 € — 3,7% netto auf 518.400 € Gesamtinvestition.
Saison — rechnen Sie eine Spitzenwoche nicht aufs Jahr hoch
Paris füllt die meisten Monate, August und Anfang Januar weicher. Die Grenze sind legale Nächte, nicht Nachfrage: Eine Zweitwohnung ohne Nutzungsänderung darf kein Fulltime-Airbnb sein.
Ein Spreadsheet mit 200 Nächten in einer Pariser Zweitwohnung ist meist Compliance-Fantasie. Setzen Sie das Nachtlimit ins Auslastungsfeld (120/365 ≈ 33 % selbst bei 'voller' legaler Nutzung), bevor Sie über Rendite sprechen.
Kaufnebenkosten und Steuern in Paris
Kalkulieren Sie etwa 8 % zusätzlich zum Angebotspreis in Paris. Größter Posten: ≈7–8% notary & duties (resale) · 2–3% (new-build). Diese Kosten sind ab Tag eins weg — deshalb teilt Terrivio den NOI durch die Gesamtinvestition.
Mieteinnahmen fallen unter micro-BIC (30 % Pauschalabzug für nicht klassifizierte Unterkünfte, gedeckelt bei 15.000 €; 50 % für klassifizierte) oder das réel-Regime mit Abschreibung (LMNP). Für Nicht-Ansässige kommen 17,2 % Sozialabgaben zur Einkommensteuer hinzu.
Kurtaxe / Übernachtungssteuer: €0.65–15 per night + 10–25% departmental surcharge. Sie wird meist von Gästen erhoben, beeinflusst aber Ihren Nachtpreis.
Vermietungsregeln in Paris
Jedes meublé de tourisme braucht eine Nummer. Hauptwohnsitz: 120 Nächte (Bürgermeister kann auf 90). Zweitwohnungen in Paris brauchen meist eine Nutzungsänderung, oft mit Kompensation. Kontrollen sind aktiv.
Länderrahmen (Frankreich): Jedes meublé de tourisme braucht eine Registrierungsnummer. Hauptwohnsitze dürfen 120 Nächte pro Jahr vermietet werden (Bürgermeister können auf 90 kürzen); Zweitwohnungen in Paris und vielen Großstädten benötigen eine Nutzungsänderung, oft mit Kompensation.
Häufige Orte: Le Marais, Saint-Germain, 11e, 18e und Boulogne. Jede Gemeinde hat eine andere Saison und Lizenzkarte — Terrivio bewertet die Regeln der exakten Stadt bei der Inseratsanalyse.
So berechnen Sie die Rendite in Paris
- Jahresumsatz schätzen. Nutzen Sie eine gemischte ADR und Jahresauslastung, keinen Spitzenwochenpreis. Nächte = 365 × Auslastung. Umsatz = ADR × Nächte.
- Betriebskosten abziehen. Variable Kosten (Plattform, Reinigung, Verwaltung) plus Fixkosten. Startpunkt in Paris: 28 % variabel plus die Fixkosten im Rechner.
- Kaufnebenkosten auf den Preis legen. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler — etwa 8 % in Paris.
- NOI durch die Gesamtinvestition teilen. Das ist die Nettorendite. Vergleichen Sie sie mit Ihrem Kreditzins und einem Langzeitmiet-Fallback, bevor Sie bieten.
Häufige Fragen
Ist ein Ferienhaus in Paris 2026 eine gute Investition?
Das hängt von Lizenz, Mikrolage und Eigenbedarf ab. Übliche Nettorenditen: 1.5–3%. Immer netto rechnen, nie brutto, nie nur mit einem Spitzenwochenpreis.
Wie berechne ich die Mietrendite in Paris?
Nettorendite = (Jahresumsatz − variable Kosten − Fixkosten) ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten). Umsatz = ADR × 365 × Auslastung. Der Rechner auf dieser Seite macht das mit Paris-Werten.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Paris?
Planen Sie rund 8 %: ≈7–8% notary & duties (resale) · 2–3% (new-build), plus Notar, Grundbuch und ggf. Makler.
Brauche ich eine Genehmigung zur Vermietung in Paris?
Jedes meublé de tourisme braucht eine Nummer. Hauptwohnsitz: 120 Nächte (Bürgermeister kann auf 90). Zweitwohnungen in Paris brauchen meist eine Nutzungsänderung, oft mit Kompensation. Kontrollen sind aktiv.