Was bringt eine Ferienwohnung in Österreich ein?
In den von Terrivio beobachteten Märkten liegt die Bruttorendite in Österreich meist zwischen 4–6%, die Nettorendite zwischen 2–3.5% — nach Betriebs- und Kaufnebenkosten. Die Differenz ist die ganze Geschichte: Plattformgebühren, Reinigung, Verwaltung, Energie, Versicherung und lokale Steuern verschlingen in der Regel 35–50 % der Bruttoeinnahmen.
Rechenbeispiel: Eine Immobilie für 320.000 € mit 130 € pro Nacht und 55 % Auslastung wird rund 201 Nächte gebucht und erzielt etwa 26.130 € Umsatz pro Jahr (8,2% Bruttorendite). Nach 25 % variablen Kosten und 4.400 € Fixkosten bleibt ein NOI von rund 15.198 € — eine Nettorendite von 4,3% auf die Gesamtinvestition von 352.000 €.
Kaufnebenkosten und Steuern in Österreich
Kalkulieren Sie etwa 10 % zusätzlich zum Angebotspreis für Nebenkosten. Größter Posten: 3.5% Grunderwerbsteuer + 1.1% registration + ≈3% agent. Diese Kosten sind ab Tag eins weg — deshalb teilt Terrivio den NOI durch die Gesamtinvestition und nicht durch den Angebotspreis.
Der Vermietungsgewinn wird nach 1,5 % AfA mit dem progressiven Einkommensteuertarif (0–55 %) besteuert; touristische Vermietung mit Nebenleistungen kann 10 % USt unterliegen. Die Grundsteuer ist niedrig.
Kurtaxe / Übernachtungssteuer: Vienna 3.2% of the room rate · Ortstaxe €1–3.5 per night in resorts. Sie wird meist von Gästen erhoben, beeinflusst aber Ihren wettbewerbsfähigen Nachtpreis.
Regeln für Kurzzeitvermietung in Österreich
Seit Juli 2024 erlaubt Wien Kurzzeitvermietung in Wohnzonen nur bis zu 90 Tage pro Jahr, sofern keine Ausnahmebewilligung vorliegt. Tirol und Salzburg gestatten Ferienvermietung nur mit Freizeitwohnsitz-Widmung.
Regulierung ist das größte Einzelrisiko bei europäischer Ferienvermietung. Der Terrivio-Risikoscore gewichtet regulatorisches Risiko mit 25 % und markiert Nachtlimits, Genehmigungspflichten und Kontrollintensität für jedes analysierte Inserat.
Wo suchen: Städte und Portale in Österreich
Beliebte Standorte für Ferienvermietung sind Vienna, Salzburg, Innsbruck, Kitzbühel, Zell am See und Wörthersee. Jeder hat ein anderes Saisonprofil — Terrivio zeigt die 12-Monats-Umsatzkurve, damit Sie sehen, welcher Teil des Jahres die Rendite trägt.
Inserate erscheinen vor allem auf Willhaben, ImmoScout24.at, Immowelt.at und FindMyHome. Terrivio liest diese Portale direkt aus: URL einfügen, und die Pipeline extrahiert Preis, Fläche, Zimmer und Lage automatisch.
So analysieren Sie ein Inserat in Österreich mit Terrivio
- Inserats-URL kopieren. Öffnen Sie die Immobilie auf Willhaben oder einem anderen unterstützten Portal und kopieren Sie die URL aus der Adresszeile.
- In Terrivio einfügen. Terrivio liest das Inserat aus, geokodiert die Adresse und holt durchschnittlichen Nachtpreis und Auslastung für das Segment (Objekttyp, Schlafzimmer, Lage).
- Rendite und Cashflow prüfen. Sie erhalten Brutto- und Nettorendite, NOI, monatlichen Cashflow, Break-even-Auslastung und 10-Jahres-IRR — mit den Nebenkosten und Steuern für Österreich.
- Risiko, Steuern und Regeln prüfen. Der Bericht zeigt den Risikoscore über 10 Dimensionen, das empfohlene Steuerregime und die Vermietungsregeln, die in der konkreten Stadt gelten.
Häufige Fragen
Ist eine Ferienimmobilie in Österreich 2026 eine gute Investition?
Das hängt von Mikrolage und Regulierung ab. Übliche Nettorenditen liegen bei 2–3.5%; die besten Ergebnisse erzielen Lagen mit ganzjähriger Nachfrage und klarer Genehmigungslage. Rechnen Sie immer mit der Netto-, nie mit der Bruttozahl.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Österreich?
Planen Sie rund 10 % des Preises: 3.5% Grunderwerbsteuer + 1.1% registration + ≈3% agent, plus Notar, Grundbuch und ggf. Makler.
Brauche ich eine Genehmigung für Kurzzeitvermietung in Österreich?
Seit Juli 2024 erlaubt Wien Kurzzeitvermietung in Wohnzonen nur bis zu 90 Tage pro Jahr, sofern keine Ausnahmebewilligung vorliegt. Tirol und Salzburg gestatten Ferienvermietung nur mit Freizeitwohnsitz-Widmung.
Welche Portale in Österreich unterstützt Terrivio?
Terrivio analysiert Inserate von Willhaben, ImmoScout24.at, Immowelt.at und FindMyHome und 40+ weiteren europäischen Portalen. Fügen Sie eine URL ein, um zu starten.