Kostenloses Tool · STR-Regeln 2026

Darf ich Airbnb in dieser Stadt?

Länderguides reichen nicht. Barcelona ist nicht Valencia. Amsterdam ist nicht Zeeland. Stadt wählen — Lizenzlage, Nachtlimit für das Auslastungsfeld, Kurtaxe, und die drei Dokumente, die Sie verlangen, bevor die Anzahlung geht.

Nur mit Genehmigung legal, oft mit engem Nachtlimit. Das Cap modellieren, nicht die Hochsaison.

City	Risk	Night cap	Licence
Barcelona	blocked	—	HUT-Lizenz + spanische Registernummer. Die Stadt schafft Ferienwohnungen bis 2028 ab; neue Lizenzen im Zentrum praktisch eingefroren.
Madrid	restricted	—	Regionale VUT + nationales Register. Ganzwohnungsvermietung in Centro und Innenbezirken: Moratorium; Außenbezirke Einzelfall.
Valencia / Costa Blanca	cautious	—	Valencianische VT-Lizenz plus spanisches Register. In vielen Küstenorten noch erhältlich; manche Gemeinden deckeln neu.
Málaga / Costa del Sol	cautious	—	Andalusische VFT + nationales Register. Málaga-Stadt hat Zonierungs-Caps; Marbella eigene Regeln. Lizenz geht nicht automatisch über.
Mallorca	restricted	—	Balearische Tourismuslizenz. Neue Lizenzen in vielen Zonen eingefroren; bestehende sind wertvoll. Mehrfamilienhäuser oft unzulässig.
Teneriffa	open	—	Kanarische Regeln plus spanisches Register. An der Südküste noch leichter als im Norden oder auf Schutzflächen.
Lissabon	restricted	—	Alojamento-Local-(AL-)Registrierung. Containment-Zonen in zentralen Freguesias frieren die meisten neuen AL ein; bestehende sind übertragbar.
Porto	restricted	—	AL-Registrierung. Historisches Zentrum und mehrere Freguesias beschränken neue AL; genaue Freguesia prüfen.
Algarve	open	—	AL außerhalb weniger saturierter Kerne noch weitgehend verfügbar. Touristische Appartementanlagen oft der sauberste Weg.
Paris	restricted	120	Meublé-de-tourisme-Registrierung. Hauptwohnsitz: 120 Nächte (Bürgermeister kann auf 90 kürzen). Dedicated Investment braucht Nutzungsänderung, oft mit Kompensation.
Französische Alpen (Chamonix / Morzine)	cautious	—	Meublé-Registrierung. Skiorte vergeben Nummern leichter als Paris, aber Klassifizierung und WEG zählen in Spitzenwochen.
Amsterdam	restricted	30	Genehmigung + nationale Registrierung. Ganze Wohnung: 30 Nächte/Jahr, in Teilen der Innenstadt verboten. Meist ein Wohnsitz, kein STR-Renditeprodukt.
Florenz	blocked	—	Nationaler CIN-Code. Neue Kurzzeitvermietung im UNESCO-Zentrum verboten; bestehende CINs sind das knappe Gut.
Rom	cautious	—	CIN + SCIA. Außerhalb der engsten Altstadtkerne noch möglich; Brandschutz und WEG-Zustimmung blockieren oft.
Venedig	restricted	—	CIN plus lokale Abgabe und Nachtregeln, die sich verschärfen. Die Altstadt ist zuerst Lifestyle.
Berlin	restricted	—	Zweckentfremdungsgenehmigung für die ganze Wohnung. Registernummer Pflicht. STR ohne Genehmigung ist die klassische Bußgeldfalle.
Wien	restricted	90	Vermietung in Wohnzonen ohne eigene Bewilligung auf 90 Tage gedeckelt. Registrierung und Hausordnung extra.
Prag	cautious	—	Gewerbeschein + lokale Meldung. Die Altstadt steht unter politischem Druck; mit schärferen Hausregeln rechnen, nicht mit Freifahrt.
Kopenhagen	restricted	70	Privates Home-Sharing ist gedeckelt (typisch 70 Nächte über eine Plattform). Ganzjahres-STR braucht meist eine andere Objektklasse.
Zürich / Schweizer Alpen	restricted	—	Kantonale Tourismusregeln plus Lex Koller für Ausländer. Viele Alpengemeinden deckeln Zweitwohnungen. Französische Alpen nicht kopieren.

Stadt schlägt immer Land

Spanien hat keine Airbnb-Regel. Katalonien, Andalusien, Madrid, Balearen: jeweils eigene Lizenz, Städte frieren oder streichen obendrauf. Der französische Le-Meur-Rahmen lässt Bürgermeister das 120-Nächte-Cap für den Hauptwohnsitz Richtung 90 drücken. In den Niederlanden entscheidet die Gemeinde: 30 in Amsterdam, anders an der Küste.

Ein Spreadsheet mit 200 Nächten in einem Markt mit gesetzlichem 120-Cap ist Compliance-Fantasie. Zuerst das Cap ins Auslastungsfeld, dann über ADR sprechen.

Blocked: neue Ferienvermietung eingefroren oder im Rückbau (Barcelona-Zentrum, Teile Lissabons, CIN-Verbot Florenz Altstadt)
Restricted: nur mit Genehmigung legal, oft mit engem Cap (Paris 120, Amsterdam 30, Kopenhagen 70)
Cautious: möglich, aber Zonierung oder WEG kann den Case in einer Straße kippen
Open: Lizenzen werden noch erteilt — trotzdem vor dem Gebot im Rathaus prüfen

Was ein Nachtlimit mit der Rendite macht

Pariser Hauptwohnsitz bei legalen 120 Nächten: 33 % Auslastung selbst wenn jede legale Nacht voll ist. Das ist keine weiche Saison — das ist das Produkt. Eine Zweitwohnung in Paris braucht meist Nutzungsänderung, oft mit Kompensationswohnraum teurer als die Einrichtung.

Amsterdams 30-Nächte-Cap macht Whole-Home-STR zum Lifestyle-Add-on, nicht zur Renditestrategie. Langfristmiete underwriten oder gehen. Diese Regeln nicht auf einen Zeeland-Ferienpark kopieren — und umgekehrt nicht.

Was schriftlich vorliegen muss

Ein Inserat, das „immer auf Airbnb war“, ist keine Lizenz. Registernummer zu diesem Katastergrundstück, WEG-Protokolle die Tourismus noch erlauben, Übertragungsklausel mit Strafe im Vorvertrag. Mündliche Zusagen sterben beim Notar.

So prüfen Sie, ob Sie eine europäische Immobilie auf Airbnb vermieten dürfen

Stadt wählen, nicht Land. Barcelona ist nicht Spanien; Paris ist nicht Frankreich.
Nachtlimit in die Auslastung. Cap 120 oder 30: diese Zahl, nicht die Hochsaison, gehört ins Modell.
Lizenz zum Grundstück. Screenshot der Anzeigennummer plus Rathaus-/Registerauszug genau dieses Katasters.
Anzahlung konditionieren. Schriftliche Klausel in Arras / Compromis / Vorvertrag. Umschreibung „nach der Beurkundung“: Strafklausel.

Häufige Fragen

Darf ich 2026 in Barcelona Airbnben?

Neue Ferienwohnungen im Zentrum sind praktisch eingefroren; die Stadt fährt Lizenzen bis 2028 zurück. Kein Barcelona-Kauf auf neue STR-Erlöse, außer übertragbare HUT steht im Arras.

Wie viele Nächte in Paris?

Hauptwohnsitz: 120 Nächte (Bürgermeister Richtung 90). Zweitwohnung: meist Nutzungsänderung. Das Cap modellieren, nicht 200 Nächte.

Ist Airbnb in Amsterdam verboten?

Ganzwohnungsvermietung auf 30 Nächte gedeckelt, in Teilen der Innenstadt verboten. Kein stadtweites Verbot, keine Renditestrategie.

Ist das Rechtsberatung?

Nein. Regeln ändern sich pro Kommune und Monat. Hier orientieren, dann Rathaus, Anwalt und WEG-Satzung.

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