Die drei Zahlen, die eine Airbnb-Investition ausmachen
Durchschnittlicher Nachtpreis (ADR) und Auslastung multiplizieren sich zu Einnahmen; die Kostenquote entscheidet, wie viel Sie behalten. Ein Fehler von 10 % bei ADR oder Auslastung verändert die Nettorendite um weit mehr als 10 %, weil Fixkosten sich nicht bewegen. Stresstesten Sie immer ein pessimistisches Szenario: Auslastung −15 Punkte, Preis −10 %.
- ADR: Inserate gleichen Typs und gleicher Schlafzimmerzahl im Umkreis von 1 km prüfen, nicht die ganze Stadt
- Auslastung: europäische Innenstadtwohnungen 55–75 %, Küste und Alpen 40–60 % mit starker Saisonalität
- Kostenquote: 20–30 % bei Eigenverwaltung, 35–45 % mit Co-Host oder Agentur
Airbnb-spezifische Kosten
Über die Host-Gebühr der Plattform hinaus (etwa 3 % im geteilten Modell, 14–16 % im Nur-Host-Modell) erzeugt Airbnb-Betrieb Kosten, die Langzeitvermietung nicht kennt: häufige Reinigung, Wäsche, Verbrauchsmaterial, Gästekommunikation, höherer Verschleiß und in vielen Städten eine Übernachtungssteuer, für die Sie sich registrieren und die Sie abführen müssen.
- Plattformgebühr: 3 % (geteilt) oder ~15 % (nur Host) der Buchung
- Reinigung: an Gäste weiterberechnen, aber Wechsel zwischen Kurzaufenthalten einplanen
- Einrichtung und Start: 8.000–20.000 € für zwei Schlafzimmer, abgeschrieben über 5–7 Jahre
- Leerstand zwischen Buchungen: selbst 65 % Auslastung bedeuten 128 leere Nächte pro Jahr
Regulierung: die Variable, die Rechner ignorieren
Amsterdam begrenzt die Vermietung ganzer Wohnungen auf 30 Nächte pro Jahr. Paris erlaubt 120 Nächte für den Hauptwohnsitz und verlangt eine Nutzungsänderung für Zweitwohnungen. Barcelona schafft Tourismuslizenzen bis 2028 ab. Wien beschränkt Vermietung in Wohnzonen auf 90 Tage. Ein Rechner, der 6 % netto für eine Wohnung zeigt, die Sie nicht legal vermieten dürfen, ist wertlos — prüfen Sie die Regeln der konkreten Stadt vor den Zahlen.
Airbnb versus Langzeitvermietung
Kurzzeitvermietung erzielt in Touristenstädten typischerweise das 1,5- bis 2,5-Fache der Bruttoeinnahmen eines Mietvertrags, behält davon aber weit weniger und trägt Regulierungs- und Plattformrisiko. Der Terrivio-Bericht zeigt beide Szenarien nebeneinander, damit Sie sehen, ob Mehrarbeit und Risiko bezahlt werden.
So berechnen Sie die Airbnb-Rendite
- ADR und Auslastung des Segments finden. Vergleichbare Inserate betrachten — gleicher Typ, Schlafzimmer und Viertel — und Jahresdurchschnitte nutzen, keine Hochsaisonpreise.
- Einnahmen und NOI berechnen. Einnahmen = ADR × 365 × Auslastung. Plattformgebühren, Reinigung, Verwaltung, Energie, Versicherung, Kurtaxe-Verwaltung und Instandhaltung abziehen.
- Zuerst die Legalität prüfen. Genehmigungspflichten und Nachtlimits der Stadt bestätigen. Wenn Sie nicht ganzjährig vermieten dürfen, die Auslastung entsprechend begrenzen.
- Durch die Gesamtinvestition teilen. Kaufnebenkosten und Einrichtung einrechnen. Nettorendite mit einer Langzeitvermietung derselben Wohnung vergleichen.
Häufige Fragen
Was ist eine gute Rendite für ein Airbnb in Europa?
Eine realistische Nettorendite für ein legales, gut gelegenes Airbnb in Europa liegt bei 3–6 % vor Finanzierung. Höhere Werte gehen meist mit intensiver Eigenverwaltung oder regulatorischem Risiko einher.
Wie viel Gebühr verlangt Airbnb von Gastgebern?
Rund 3 % pro Buchung im geteilten Gebührenmodell (Gäste zahlen eine Servicegebühr) oder etwa 14–16 % im Nur-Host-Modell, das viele professionelle und softwareangebundene Gastgeber nutzen.
Ist Airbnb in Europa 2026 noch profitabel?
Ja in Märkten mit klarer Lizenzierung und ganzjähriger Nachfrage; zunehmend nicht in Städten mit Obergrenzen oder Lizenzstopps. Regulierung ist heute der erste Filter, Rendite der zweite.
Kann Terrivio eine konkrete Airbnb-Investition analysieren?
Ja. Fügen Sie die Inserats-URL eines Immobilienportals ein; Terrivio holt Marktnachtpreise und Auslastung, wendet Landessteuern und städtische Vermietungsregeln an und liefert Rendite, Cashflow, Risiko und IRR.