Was bringt eine Ferienwohnung in Deutschland ein?
In den von Terrivio beobachteten Märkten liegt die Bruttorendite in Deutschland meist zwischen 4–6%, die Nettorendite zwischen 2–3.5% — nach Betriebs- und Kaufnebenkosten. Die Differenz ist die ganze Geschichte: Plattformgebühren, Reinigung, Verwaltung, Energie, Versicherung und lokale Steuern verschlingen in der Regel 35–50 % der Bruttoeinnahmen.
Rechenbeispiel: Eine Immobilie für 300.000 € mit 120 € pro Nacht und 55 % Auslastung wird rund 201 Nächte gebucht und erzielt etwa 24.120 € Umsatz pro Jahr (8% Bruttorendite). Nach 25 % variablen Kosten und 4.600 € Fixkosten bleibt ein NOI von rund 13.490 € — eine Nettorendite von 4,1% auf die Gesamtinvestition von 330.000 €.
Kaufnebenkosten und Steuern in Deutschland
Kalkulieren Sie etwa 10 % zusätzlich zum Angebotspreis für Nebenkosten. Größter Posten: Grunderwerbsteuer 3.5–6.5% by state + ≈2% notary & registry. Diese Kosten sind ab Tag eins weg — deshalb teilt Terrivio den NOI durch die Gesamtinvestition und nicht durch den Angebotspreis.
Der Vermietungsgewinn wird nach 2 % linearer AfA und Kostenabzug mit dem progressiven Einkommensteuersatz (14–45 %) besteuert. Kurzfristige Beherbergung unterliegt 7 % Umsatzsteuer, sobald die Kleinunternehmergrenze überschritten wird.
Kurtaxe / Übernachtungssteuer: Berlin 7.5% city tax · Kurtaxe €1–4 per night in resorts. Sie wird meist von Gästen erhoben, beeinflusst aber Ihren wettbewerbsfähigen Nachtpreis.
Regeln für Kurzzeitvermietung in Deutschland
Berlin, München, Hamburg und weitere Städte setzen ein Zweckentfremdungsverbot durch: Die Kurzzeitvermietung einer ganzen Wohnung braucht eine Genehmigung und eine sichtbare Registriernummer. Urlaubsgemeinden verlangen oft eine baurechtliche Ferienwohnungs-Genehmigung.
Regulierung ist das größte Einzelrisiko bei europäischer Ferienvermietung. Der Terrivio-Risikoscore gewichtet regulatorisches Risiko mit 25 % und markiert Nachtlimits, Genehmigungspflichten und Kontrollintensität für jedes analysierte Inserat.
Wo suchen: Städte und Portale in Deutschland
Beliebte Standorte für Ferienvermietung sind Berlin, Munich, Hamburg, Baltic coast (Rügen, Usedom), Allgäu und Black Forest. Jeder hat ein anderes Saisonprofil — Terrivio zeigt die 12-Monats-Umsatzkurve, damit Sie sehen, welcher Teil des Jahres die Rendite trägt.
Inserate erscheinen vor allem auf ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen und Immonet. Terrivio liest diese Portale direkt aus: URL einfügen, und die Pipeline extrahiert Preis, Fläche, Zimmer und Lage automatisch.
So analysieren Sie ein Inserat in Deutschland mit Terrivio
- Inserats-URL kopieren. Öffnen Sie die Immobilie auf ImmoScout24 oder einem anderen unterstützten Portal und kopieren Sie die URL aus der Adresszeile.
- In Terrivio einfügen. Terrivio liest das Inserat aus, geokodiert die Adresse und holt durchschnittlichen Nachtpreis und Auslastung für das Segment (Objekttyp, Schlafzimmer, Lage).
- Rendite und Cashflow prüfen. Sie erhalten Brutto- und Nettorendite, NOI, monatlichen Cashflow, Break-even-Auslastung und 10-Jahres-IRR — mit den Nebenkosten und Steuern Deutschlands.
- Risiko, Steuern und Regeln prüfen. Der Bericht zeigt den Risikoscore über 10 Dimensionen, das empfohlene Steuerregime und die Vermietungsregeln, die in der konkreten Stadt gelten.
Häufige Fragen
Ist eine Ferienimmobilie in Deutschland 2026 eine gute Investition?
Das hängt von Mikrolage und Regulierung ab. Übliche Nettorenditen liegen bei 2–3.5%; die besten Ergebnisse erzielen Lagen mit ganzjähriger Nachfrage und klarer Genehmigungslage. Rechnen Sie immer mit der Netto-, nie mit der Bruttozahl.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Deutschland?
Planen Sie rund 10 % des Preises: Grunderwerbsteuer 3.5–6.5% by state + ≈2% notary & registry, plus Notar, Grundbuch und ggf. Makler.
Brauche ich eine Genehmigung für Kurzzeitvermietung in Deutschland?
Berlin, München, Hamburg und weitere Städte setzen ein Zweckentfremdungsverbot durch: Die Kurzzeitvermietung einer ganzen Wohnung braucht eine Genehmigung und eine sichtbare Registriernummer. Urlaubsgemeinden verlangen oft eine baurechtliche Ferienwohnungs-Genehmigung.
Welche Portale in Deutschland unterstützt Terrivio?
Terrivio analysiert Inserate von ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen und Immonet und 40+ weiteren europäischen Portalen. Fügen Sie eine URL ein, um zu starten.