Was bringt eine Ferienwohnung am Gardasee ein?
In den von Terrivio beobachteten Beständen liegt die Bruttorendite am Gardasee meist bei 5–8%, die Nettorendite bei 2–4% — nach Betriebs- und Kaufnebenkosten. Die Differenz ist die ganze Geschichte: Plattformgebühren, Reinigung, Verwaltung, Energie, Versicherung, Gemeinschaftskosten und Kurtaxe verschlingen oft 35–50 % der Bruttoeinnahmen.
Rechenbeispiel: Eine Immobilie für 330.000 € mit 155 € pro Nacht und 48 % Auslastung wird rund 175 Nächte gebucht und erzielt etwa 27.125 € Umsatz (8,2% brutto). Nach 26 % variablen Kosten und 4.000 € Fixkosten bleibt ein NOI von rund 16.073 € — 4,4% netto auf 363.000 € Gesamtinvestition.
Saison — rechnen Sie eine Spitzenwoche nicht aufs Jahr hoch
Ostern–Oktober ist der See. Der Winter ist ruhig, außer im Norden (Riva). 45–55 % Jahresauslastung ist eine ehrliche lizenzierte Wohnung; deutsche Augustwochen sind nicht Ihre Jahres-ADR.
Condominio-Regeln älterer Palazzi beschränken Kurzzeit oft. Regolamento vor der Anzahlung lesen. Cedolare secca (21 %, 26 % ab der zweiten STR) ist meist der Weg für Privatpersonen — IMU auf die Zweitwohnung trotzdem modellieren.
Kaufnebenkosten und Steuern am Gardasee
Kalkulieren Sie etwa 10 % zusätzlich zum Angebotspreis am Gardasee. Größter Posten: 9% registration tax on cadastral value (second home) · 10% VAT new-build. Diese Kosten sind ab Tag eins weg — deshalb teilt Terrivio den NOI durch die Gesamtinvestition.
Mieteinnahmen können pauschal mit der cedolare secca von 21 % (26 % ab der zweiten Kurzzeitvermietung, bis zu vier Einheiten) statt der progressiven IRPEF besteuert werden. Die IMU fällt jährlich auf Zweitwohnungen an.
Kurtaxe / Übernachtungssteuer: €1–10 per night depending on the comune. Sie wird meist von Gästen erhoben, beeinflusst aber Ihren Nachtpreis.
Vermietungsregeln am Gardasee
Ein nationaler CIN-Code ist seit 2025 Pflicht, plus regionale Kurtaxe und Brandschutz. Manche Comuni deckeln Nächte oder verlangen SCIA. Seelage heißt nicht automatisch 180 vermietbare Nächte.
Länderrahmen (Italien): Jede Kurzzeitvermietung muss einen nationalen CIN-Code führen (Pflicht seit 2025) und Brandschutzregeln erfüllen. Florenz verbietet neue Ferienwohnungen im historischen Zentrum, Venedig begrenzt Nächte, Rom und Mailand verlangen eine SCIA-Meldung.
Häufige Orte: Desenzano, Sirmione, Riva del Garda, Bardolino und Garda. Jede Gemeinde hat eine andere Saison und Lizenzkarte — Terrivio bewertet die Regeln der exakten Stadt bei der Inseratsanalyse.
So berechnen Sie die Rendite am Gardasee
- Jahresumsatz schätzen. Nutzen Sie eine gemischte ADR und Jahresauslastung, keinen Spitzenwochenpreis. Nächte = 365 × Auslastung. Umsatz = ADR × Nächte.
- Betriebskosten abziehen. Variable Kosten (Plattform, Reinigung, Verwaltung) plus Fixkosten. Startpunkt am Gardasee: 26 % variabel plus die Fixkosten im Rechner.
- Kaufnebenkosten auf den Preis legen. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler — etwa 10 % am Gardasee.
- NOI durch die Gesamtinvestition teilen. Das ist die Nettorendite. Vergleichen Sie sie mit Ihrem Kreditzins und einem Langzeitmiet-Fallback, bevor Sie bieten.
Häufige Fragen
Ist ein Ferienhaus am Gardasee 2026 eine gute Investition?
Das hängt von Lizenz, Mikrolage und Eigenbedarf ab. Übliche Nettorenditen: 2–4%. Immer netto rechnen, nie brutto, nie nur mit einem Spitzenwochenpreis.
Wie berechne ich die Mietrendite am Gardasee?
Nettorendite = (Jahresumsatz − variable Kosten − Fixkosten) ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten). Umsatz = ADR × 365 × Auslastung. Der Rechner auf dieser Seite macht das mit Gardasee-Werten.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten am Gardasee?
Planen Sie rund 10 %: 9% registration tax on cadastral value (second home) · 10% VAT new-build, plus Notar, Grundbuch und ggf. Makler.
Brauche ich eine Genehmigung zur Vermietung am Gardasee?
Ein nationaler CIN-Code ist seit 2025 Pflicht, plus regionale Kurtaxe und Brandschutz. Manche Comuni deckeln Nächte oder verlangen SCIA. Seelage heißt nicht automatisch 180 vermietbare Nächte.