Was bringt eine Ferienwohnung in Tirol ein?
In den von Terrivio beobachteten Beständen liegt die Bruttorendite in Tirol meist bei 4–6%, die Nettorendite bei 1.5–3.5% — nach Betriebs- und Kaufnebenkosten. Die Differenz ist die ganze Geschichte: Plattformgebühren, Reinigung, Verwaltung, Energie, Versicherung, Gemeinschaftskosten und Kurtaxe verschlingen oft 35–50 % der Bruttoeinnahmen.
Rechenbeispiel: Eine Immobilie für 410.000 € mit 195 € pro Nacht und 44 % Auslastung wird rund 161 Nächte gebucht und erzielt etwa 31.395 € Umsatz (7,7% brutto). Nach 28 % variablen Kosten und 5.200 € Fixkosten bleibt ein NOI von rund 17.404 € — 3,9% netto auf 451.000 € Gesamtinvestition.
Saison — rechnen Sie eine Spitzenwoche nicht aufs Jahr hoch
Der Winter (Dezember–März) ist das Geschäft; Sommerwandern ist eine kleinere zweite Saison. Viele Orte sind im Mai und November leer. 40–50 % Jahresauslastung ist ehrlich — falls Vermietung auf dem Grundstück überhaupt zulässig ist.
Fragen Sie die Gemeinde schriftlich, ob das Grundstück Freizeitwohnsitz und Kurzzeitvermietung zulässt — vor jeder Reservierung. 44 % Auslastung auf verbotenem Grundstück ist 0 %. Nebenkosten ~10 %.
Kaufnebenkosten und Steuern in Tirol
Kalkulieren Sie etwa 10 % zusätzlich zum Angebotspreis in Tirol. Größter Posten: 3.5% Grunderwerbsteuer + 1.1% registration + ≈3% agent. Diese Kosten sind ab Tag eins weg — deshalb teilt Terrivio den NOI durch die Gesamtinvestition.
Der Vermietungsgewinn wird nach 1,5 % AfA mit dem progressiven Einkommensteuertarif (0–55 %) besteuert; touristische Vermietung mit Nebenleistungen kann 10 % USt unterliegen. Die Grundsteuer ist niedrig.
Kurtaxe / Übernachtungssteuer: Vienna 3.2% of the room rate · Ortstaxe €1–3.5 per night in resorts. Sie wird meist von Gästen erhoben, beeinflusst aber Ihren Nachtpreis.
Vermietungsregeln in Tirol
Ferienvermietung ist in der Regel nur mit Freizeitwohnsitz-Widmung zulässig. Gewerbliche Beherbergung kann ein Gewerbe brauchen. Ortstaxe wenige Euro pro Nacht. Wiens 90-Tage-Regel gilt hier nicht — und Tirol nicht auf Wien übertragen.
Länderrahmen (Österreich): Seit Juli 2024 erlaubt Wien Kurzzeitvermietung in Wohnzonen nur bis zu 90 Tage pro Jahr, sofern keine Ausnahmebewilligung vorliegt. Tirol und Salzburg gestatten Ferienvermietung nur mit Freizeitwohnsitz-Widmung.
Häufige Orte: Innsbruck, Kitzbühel, Mayrhofen, Sölden und St. Anton. Jede Gemeinde hat eine andere Saison und Lizenzkarte — Terrivio bewertet die Regeln der exakten Stadt bei der Inseratsanalyse.
So berechnen Sie die Rendite in Tirol
- Jahresumsatz schätzen. Nutzen Sie eine gemischte ADR und Jahresauslastung, keinen Spitzenwochenpreis. Nächte = 365 × Auslastung. Umsatz = ADR × Nächte.
- Betriebskosten abziehen. Variable Kosten (Plattform, Reinigung, Verwaltung) plus Fixkosten. Startpunkt in Tirol: 28 % variabel plus die Fixkosten im Rechner.
- Kaufnebenkosten auf den Preis legen. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler — etwa 10 % in Tirol.
- NOI durch die Gesamtinvestition teilen. Das ist die Nettorendite. Vergleichen Sie sie mit Ihrem Kreditzins und einem Langzeitmiet-Fallback, bevor Sie bieten.
Häufige Fragen
Ist ein Ferienhaus in Tirol 2026 eine gute Investition?
Das hängt von Lizenz, Mikrolage und Eigenbedarf ab. Übliche Nettorenditen: 1.5–3.5%. Immer netto rechnen, nie brutto, nie nur mit einem Spitzenwochenpreis.
Wie berechne ich die Mietrendite in Tirol?
Nettorendite = (Jahresumsatz − variable Kosten − Fixkosten) ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten). Umsatz = ADR × 365 × Auslastung. Der Rechner auf dieser Seite macht das mit Tirol-Werten.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Tirol?
Planen Sie rund 10 %: 3.5% Grunderwerbsteuer + 1.1% registration + ≈3% agent, plus Notar, Grundbuch und ggf. Makler.
Brauche ich eine Genehmigung zur Vermietung in Tirol?
Ferienvermietung ist in der Regel nur mit Freizeitwohnsitz-Widmung zulässig. Gewerbliche Beherbergung kann ein Gewerbe brauchen. Ortstaxe wenige Euro pro Nacht. Wiens 90-Tage-Regel gilt hier nicht — und Tirol nicht auf Wien übertragen.