Ferienimmobilie in Portugal kaufen: Rendite, Steuern und Vermietungsregeln

Was bringt eine Ferienwohnung in Portugal ein?

In den von Terrivio beobachteten Märkten liegt die Bruttorendite in Portugal meist zwischen 5–8%, die Nettorendite zwischen 3–5% — nach Betriebs- und Kaufnebenkosten. Die Differenz ist die ganze Geschichte: Plattformgebühren, Reinigung, Verwaltung, Energie, Versicherung und lokale Steuern verschlingen in der Regel 35–50 % der Bruttoeinnahmen.

Rechenbeispiel: Eine Immobilie für 240.000 € mit 115 € pro Nacht und 60 % Auslastung wird rund 219 Nächte gebucht und erzielt etwa 25.185 € Umsatz pro Jahr (10,5% Bruttorendite). Nach 25 % variablen Kosten und 3.600 € Fixkosten bleibt ein NOI von rund 15.289 € — eine Nettorendite von 5,9% auf die Gesamtinvestition von 259.200 €.

Kaufnebenkosten und Steuern in Portugal

Kalkulieren Sie etwa 8 % zusätzlich zum Angebotspreis für Nebenkosten. Größter Posten: IMT 0–7.5% (progressive) + 0.8% stamp duty. Diese Kosten sind ab Tag eins weg — deshalb teilt Terrivio den NOI durch die Gesamtinvestition und nicht durch den Angebotspreis.

Im vereinfachten Regime werden AL-Einnahmen auf 35 % des Bruttoumsatzes besteuert (50 % in Beschränkungszonen); Nicht-Ansässige zahlen pauschal 25 %. Die jährliche IMI beträgt 0,3–0,45 % des Steuerwerts.

Kurtaxe / Übernachtungssteuer: Lisbon €4 · Porto €3 per night. Sie wird meist von Gästen erhoben, beeinflusst aber Ihren wettbewerbsfähigen Nachtpreis.

Regeln für Kurzzeitvermietung in Portugal

Eine Alojamento-Local-(AL-)Registrierung ist Pflicht. Der nationale Stopp von 2023 wurde 2024–2025 aufgehoben; Gemeinden legen nun eigene Beschränkungszonen fest — Lissabon und Porto begrenzen neue AL in zentralen Bezirken.

Regulierung ist das größte Einzelrisiko bei europäischer Ferienvermietung. Der Terrivio-Risikoscore gewichtet regulatorisches Risiko mit 25 % und markiert Nachtlimits, Genehmigungspflichten und Kontrollintensität für jedes analysierte Inserat.

Wo suchen: Städte und Portale in Portugal

Beliebte Standorte für Ferienvermietung sind Lisbon, Porto, Algarve (Lagos, Albufeira), Madeira und Comporta. Jeder hat ein anderes Saisonprofil — Terrivio zeigt die 12-Monats-Umsatzkurve, damit Sie sehen, welcher Teil des Jahres die Rendite trägt.

Inserate erscheinen vor allem auf Idealista, Imovirtual, Casa Sapo und Supercasa. Terrivio liest diese Portale direkt aus: URL einfügen, und die Pipeline extrahiert Preis, Fläche, Zimmer und Lage automatisch.

So analysieren Sie ein Inserat in Portugal mit Terrivio

1. Inserats-URL kopieren. Öffnen Sie die Immobilie auf Idealista oder einem anderen unterstützten Portal und kopieren Sie die URL aus der Adresszeile.
2. In Terrivio einfügen. Terrivio liest das Inserat aus, geokodiert die Adresse und holt durchschnittlichen Nachtpreis und Auslastung für das Segment (Objekttyp, Schlafzimmer, Lage).
3. Rendite und Cashflow prüfen. Sie erhalten Brutto- und Nettorendite, NOI, monatlichen Cashflow, Break-even-Auslastung und 10-Jahres-IRR — mit den Nebenkosten und Steuern für Portugal.
4. Risiko, Steuern und Regeln prüfen. Der Bericht zeigt den Risikoscore über 10 Dimensionen, das empfohlene Steuerregime und die Vermietungsregeln, die in der konkreten Stadt gelten.

Häufige Fragen