Ferienimmobilie in Frankreich kaufen: Rendite, Steuern und Vermietungsregeln

Was bringt eine Ferienwohnung in Frankreich ein?

In den von Terrivio beobachteten Märkten liegt die Bruttorendite in Frankreich meist zwischen 4–7%, die Nettorendite zwischen 1.5–4% — nach Betriebs- und Kaufnebenkosten. Die Differenz ist die ganze Geschichte: Plattformgebühren, Reinigung, Verwaltung, Energie, Versicherung und lokale Steuern verschlingen in der Regel 35–50 % der Bruttoeinnahmen.

Rechenbeispiel: Eine Immobilie für 280.000 € mit 140 € pro Nacht und 58 % Auslastung wird rund 212 Nächte gebucht und erzielt etwa 29.680 € Umsatz pro Jahr (10,6% Bruttorendite). Nach 25 % variablen Kosten und 4.800 € Fixkosten bleibt ein NOI von rund 17.460 € — eine Nettorendite von 5,8% auf die Gesamtinvestition von 302.400 €.

Kaufnebenkosten und Steuern in Frankreich

Kalkulieren Sie etwa 8 % zusätzlich zum Angebotspreis für Nebenkosten. Größter Posten: ≈7–8% notary & duties (resale) · 2–3% (new-build). Diese Kosten sind ab Tag eins weg — deshalb teilt Terrivio den NOI durch die Gesamtinvestition und nicht durch den Angebotspreis.

Mieteinnahmen fallen unter micro-BIC (30 % Pauschalabzug für nicht klassifizierte Unterkünfte, gedeckelt bei 15.000 €; 50 % für klassifizierte) oder das réel-Regime mit Abschreibung (LMNP). Für Nicht-Ansässige kommen 17,2 % Sozialabgaben zur Einkommensteuer hinzu.

Kurtaxe / Übernachtungssteuer: €0.65–15 per night + 10–25% departmental surcharge. Sie wird meist von Gästen erhoben, beeinflusst aber Ihren wettbewerbsfähigen Nachtpreis.

Regeln für Kurzzeitvermietung in Frankreich

Jedes meublé de tourisme braucht eine Registrierungsnummer. Hauptwohnsitze dürfen 120 Nächte pro Jahr vermietet werden (Bürgermeister können auf 90 kürzen); Zweitwohnungen in Paris und vielen Großstädten benötigen eine Nutzungsänderung, oft mit Kompensation.

Regulierung ist das größte Einzelrisiko bei europäischer Ferienvermietung. Der Terrivio-Risikoscore gewichtet regulatorisches Risiko mit 25 % und markiert Nachtlimits, Genehmigungspflichten und Kontrollintensität für jedes analysierte Inserat.

Wo suchen: Städte und Portale in Frankreich

Beliebte Standorte für Ferienvermietung sind Paris, Nice, Lyon, Bordeaux, Annecy und Chamonix. Jeder hat ein anderes Saisonprofil — Terrivio zeigt die 12-Monats-Umsatzkurve, damit Sie sehen, welcher Teil des Jahres die Rendite trägt.

Inserate erscheinen vor allem auf SeLoger, Leboncoin, Bien'ici und PAP. Terrivio liest diese Portale direkt aus: URL einfügen, und die Pipeline extrahiert Preis, Fläche, Zimmer und Lage automatisch.

So analysieren Sie ein Inserat in Frankreich mit Terrivio

1. Inserats-URL kopieren. Öffnen Sie die Immobilie auf SeLoger oder einem anderen unterstützten Portal und kopieren Sie die URL aus der Adresszeile.
2. In Terrivio einfügen. Terrivio liest das Inserat aus, geokodiert die Adresse und holt durchschnittlichen Nachtpreis und Auslastung für das Segment (Objekttyp, Schlafzimmer, Lage).
3. Rendite und Cashflow prüfen. Sie erhalten Brutto- und Nettorendite, NOI, monatlichen Cashflow, Break-even-Auslastung und 10-Jahres-IRR — mit den Nebenkosten und Steuern für Frankreich.
4. Risiko, Steuern und Regeln prüfen. Der Bericht zeigt den Risikoscore über 10 Dimensionen, das empfohlene Steuerregime und die Vermietungsregeln, die in der konkreten Stadt gelten.

Häufige Fragen