Was bringt eine Ferienwohnung in Amsterdam ein?
In den von Terrivio beobachteten Beständen liegt die Bruttorendite in Amsterdam meist bei 4–6%, die Nettorendite bei 1.5–3% — nach Betriebs- und Kaufnebenkosten. Die Differenz ist die ganze Geschichte: Plattformgebühren, Reinigung, Verwaltung, Energie, Versicherung, Gemeinschaftskosten und Kurtaxe verschlingen oft 35–50 % der Bruttoeinnahmen.
Rechenbeispiel: Eine Immobilie für 525.000 € mit 175 € pro Nacht und 50 % Auslastung wird rund 183 Nächte gebucht und erzielt etwa 32.025 € Umsatz (6,1% brutto). Nach 30 % variablen Kosten und 5.800 € Fixkosten bleibt ein NOI von rund 16.618 € — 2,9% netto auf 574.875 € Gesamtinvestition.
Saison — rechnen Sie eine Spitzenwoche nicht aufs Jahr hoch
Nachfrage ist ganzjährig. Die Grenze ist legal: Ferienvermietung der ganzen Wohnung max. 30 Nächte/Jahr mit Genehmigung, in mehreren Innenstadtbezirken verboten. 50 % Auslastung gilt nur mit anderer Rechtsgrundlage (B&B im Hauptwohnsitz oder Beherbergungsnutzung).
Gilt der 30-Nächte-Deckel, setzen Sie ~8 % Auslastung (30/365) und bewerten Sie den Kauf als Wohnen oder Langzeitmiete. Die Suche 'Ferienwohnung Amsterdam Rendite' beschreibt meist das falsche Produkt — diese Seite sagt das klar.
Kaufnebenkosten und Steuern in Amsterdam
Kalkulieren Sie etwa 9.5 % zusätzlich zum Angebotspreis in Amsterdam. Größter Posten: 8% transfer tax for non-owner-occupied homes (2026, down from 10.4%). Diese Kosten sind ab Tag eins weg — deshalb teilt Terrivio den NOI durch die Gesamtinvestition.
Privatanleger werden in Box 3 auf eine fiktive Rendite des Nettovermögens besteuert (rund 6 % pauschal, Steuersatz 36 %) statt auf die tatsächliche Miete; ein System auf Basis der realen Rendite ist für 2028 geplant. OZB und Abwassergebühr fallen jährlich an.
Kurtaxe / Übernachtungssteuer: Amsterdam 12.5% of the room rate · most other cities €1–5 per night. Sie wird meist von Gästen erhoben, beeinflusst aber Ihren Nachtpreis.
Vermietungsregeln in Amsterdam
Ferienvermietung der ganzen Wohnung: Genehmigung + nationale Nummer + 30-Nächte-Deckel (in Teilen der Innenstadt verboten). Kurtaxe 12,5 % des Zimmerpreises. Andere niederländische Gemeinden haben eigene Limits.
Länderrahmen (Niederlande): Amsterdam erlaubt Ferienvermietung der ganzen Wohnung für maximal 30 Nächte pro Jahr, nur mit Genehmigung und nationaler Registrierungsnummer, und verbietet sie in mehreren zentralen Bezirken ganz. Andere Gemeinden setzen eigene Grenzen nach dem Gesetz zur touristischen Vermietung.
Häufige Orte: Centrum, Oud-West, De Pijp, Noord und Oost. Jede Gemeinde hat eine andere Saison und Lizenzkarte — Terrivio bewertet die Regeln der exakten Stadt bei der Inseratsanalyse.
So berechnen Sie die Rendite in Amsterdam
- Jahresumsatz schätzen. Nutzen Sie eine gemischte ADR und Jahresauslastung, keinen Spitzenwochenpreis. Nächte = 365 × Auslastung. Umsatz = ADR × Nächte.
- Betriebskosten abziehen. Variable Kosten (Plattform, Reinigung, Verwaltung) plus Fixkosten. Startpunkt in Amsterdam: 30 % variabel plus die Fixkosten im Rechner.
- Kaufnebenkosten auf den Preis legen. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler — etwa 9.5 % in Amsterdam.
- NOI durch die Gesamtinvestition teilen. Das ist die Nettorendite. Vergleichen Sie sie mit Ihrem Kreditzins und einem Langzeitmiet-Fallback, bevor Sie bieten.
Häufige Fragen
Ist ein Ferienhaus in Amsterdam 2026 eine gute Investition?
Das hängt von Lizenz, Mikrolage und Eigenbedarf ab. Übliche Nettorenditen: 1.5–3%. Immer netto rechnen, nie brutto, nie nur mit einem Spitzenwochenpreis.
Wie berechne ich die Mietrendite in Amsterdam?
Nettorendite = (Jahresumsatz − variable Kosten − Fixkosten) ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten). Umsatz = ADR × 365 × Auslastung. Der Rechner auf dieser Seite macht das mit Amsterdam-Werten.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Amsterdam?
Planen Sie rund 9.5 %: 8% transfer tax for non-owner-occupied homes (2026, down from 10.4%), plus Notar, Grundbuch und ggf. Makler.
Brauche ich eine Genehmigung zur Vermietung in Amsterdam?
Ferienvermietung der ganzen Wohnung: Genehmigung + nationale Nummer + 30-Nächte-Deckel (in Teilen der Innenstadt verboten). Kurtaxe 12,5 % des Zimmerpreises. Andere niederländische Gemeinden haben eigene Limits.