Was bringt eine Ferienwohnung in Lissabon ein?
In den von Terrivio beobachteten Beständen liegt die Bruttorendite in Lissabon meist bei 5–8%, die Nettorendite bei 2.5–4.5% — nach Betriebs- und Kaufnebenkosten. Die Differenz ist die ganze Geschichte: Plattformgebühren, Reinigung, Verwaltung, Energie, Versicherung, Gemeinschaftskosten und Kurtaxe verschlingen oft 35–50 % der Bruttoeinnahmen.
Rechenbeispiel: Eine Immobilie für 310.000 € mit 135 € pro Nacht und 64 % Auslastung wird rund 234 Nächte gebucht und erzielt etwa 31.590 € Umsatz (10,2% brutto). Nach 26 % variablen Kosten und 4.200 € Fixkosten bleibt ein NOI von rund 19.177 € — 5,7% netto auf 334.800 € Gesamtinvestition.
Saison — rechnen Sie eine Spitzenwoche nicht aufs Jahr hoch
Städtetourismus läuft ganzjährig, Sommerpeak, ruhiger November–Januar. 60–70 % sind für ein gut gelegenes, bereits lizenziertes AL plausibel; neue AL in zentralen Freguesias sind weitgehend blockiert.
Häuser mit hohem AL-Anteil bekommen Nachbarschaftsdruck und Kontrollrisiko. 64 % Auslastung ohne Lizenz ist ein STR-Modell von 0 %. Legen Sie ein Wohnmiet-Fallback vor dem Gebot fest.
Kaufnebenkosten und Steuern in Lissabon
Kalkulieren Sie etwa 8 % zusätzlich zum Angebotspreis in Lissabon. Größter Posten: IMT 0–7.5% (progressive) + 0.8% stamp duty. Diese Kosten sind ab Tag eins weg — deshalb teilt Terrivio den NOI durch die Gesamtinvestition.
Im vereinfachten Regime werden AL-Einnahmen auf 35 % des Bruttoumsatzes besteuert (50 % in Beschränkungszonen); Nicht-Ansässige zahlen pauschal 25 %. Die jährliche IMI beträgt 0,3–0,45 % des Steuerwerts.
Kurtaxe / Übernachtungssteuer: Lisbon €4 · Porto €3 per night. Sie wird meist von Gästen erhoben, beeinflusst aber Ihren Nachtpreis.
Vermietungsregeln in Lissabon
AL ist Pflicht. Lissabon beschränkt neue AL in vielen zentralen Freguesias; in Beschränkungszonen sind 50 % statt 35 % des Bruttos die Steuerbasis. Kurtaxe 4 €/Nacht. Immer die genaue Freguesia prüfen.
Länderrahmen (Portugal): Eine Alojamento-Local-(AL-)Registrierung ist Pflicht. Der nationale Stopp von 2023 wurde 2024–2025 aufgehoben; Gemeinden legen nun eigene Beschränkungszonen fest — Lissabon und Porto begrenzen neue AL in zentralen Bezirken.
Häufige Orte: Alfama, Baixa, Cascais, Sintra und Parque das Nações. Jede Gemeinde hat eine andere Saison und Lizenzkarte — Terrivio bewertet die Regeln der exakten Stadt bei der Inseratsanalyse.
So berechnen Sie die Rendite in Lissabon
- Jahresumsatz schätzen. Nutzen Sie eine gemischte ADR und Jahresauslastung, keinen Spitzenwochenpreis. Nächte = 365 × Auslastung. Umsatz = ADR × Nächte.
- Betriebskosten abziehen. Variable Kosten (Plattform, Reinigung, Verwaltung) plus Fixkosten. Startpunkt in Lissabon: 26 % variabel plus die Fixkosten im Rechner.
- Kaufnebenkosten auf den Preis legen. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler — etwa 8 % in Lissabon.
- NOI durch die Gesamtinvestition teilen. Das ist die Nettorendite. Vergleichen Sie sie mit Ihrem Kreditzins und einem Langzeitmiet-Fallback, bevor Sie bieten.
Häufige Fragen
Ist ein Ferienhaus in Lissabon 2026 eine gute Investition?
Das hängt von Lizenz, Mikrolage und Eigenbedarf ab. Übliche Nettorenditen: 2.5–4.5%. Immer netto rechnen, nie brutto, nie nur mit einem Spitzenwochenpreis.
Wie berechne ich die Mietrendite in Lissabon?
Nettorendite = (Jahresumsatz − variable Kosten − Fixkosten) ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten). Umsatz = ADR × 365 × Auslastung. Der Rechner auf dieser Seite macht das mit Lissabon-Werten.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Lissabon?
Planen Sie rund 8 %: IMT 0–7.5% (progressive) + 0.8% stamp duty, plus Notar, Grundbuch und ggf. Makler.
Brauche ich eine Genehmigung zur Vermietung in Lissabon?
AL ist Pflicht. Lissabon beschränkt neue AL in vielen zentralen Freguesias; in Beschränkungszonen sind 50 % statt 35 % des Bruttos die Steuerbasis. Kurtaxe 4 €/Nacht. Immer die genaue Freguesia prüfen.