Ferienimmobilie in Dänemark kaufen: Rendite, Steuern und Vermietungsregeln

Was bringt eine Ferienwohnung in Dänemark ein?

In den von Terrivio beobachteten Märkten liegt die Bruttorendite in Dänemark meist zwischen 4–6%, die Nettorendite zwischen 2–3.5% — nach Betriebs- und Kaufnebenkosten. Die Differenz ist die ganze Geschichte: Plattformgebühren, Reinigung, Verwaltung, Energie, Versicherung und lokale Steuern verschlingen in der Regel 35–50 % der Bruttoeinnahmen.

Rechenbeispiel: Eine Immobilie für 400.000 € mit 150 € pro Nacht und 55 % Auslastung wird rund 201 Nächte gebucht und erzielt etwa 30.150 € Umsatz pro Jahr (7,5% Bruttorendite). Nach 25 % variablen Kosten und 5.000 € Fixkosten bleibt ein NOI von rund 17.613 € — eine Nettorendite von 4,3% auf die Gesamtinvestition von 408.000 €.

Kaufnebenkosten und Steuern in Dänemark

Kalkulieren Sie etwa 2 % zusätzlich zum Angebotspreis für Nebenkosten. Größter Posten: 0.6% registration fee + DKK 1,850 · agent fees paid by seller. Diese Kosten sind ab Tag eins weg — deshalb teilt Terrivio den NOI durch die Gesamtinvestition und nicht durch den Angebotspreis.

Über Plattformen gemeldete Vermietung genießt einen Freibetrag von rund 34.000 DKK pro Jahr; 60 % des Restes werden als Kapitaleinkommen besteuert. Jährlich fallen Immobilienwertsteuer und Grundsteuer an.

Kurtaxe / Übernachtungssteuer: None. Sie wird meist von Gästen erhoben, beeinflusst aber Ihren wettbewerbsfähigen Nachtpreis.

Regeln für Kurzzeitvermietung in Dänemark

Ein privates Zuhause darf bis zu 70 Nächte pro Jahr kurzzeitig vermietet werden, wenn über eine Plattform gebucht wird, die an die Steuerbehörde meldet (sonst 30 Nächte). Kopenhagen verlangt Registrierung; Sommerhäuser folgen eigenen Regeln.

Regulierung ist das größte Einzelrisiko bei europäischer Ferienvermietung. Der Terrivio-Risikoscore gewichtet regulatorisches Risiko mit 25 % und markiert Nachtlimits, Genehmigungspflichten und Kontrollintensität für jedes analysierte Inserat.

Wo suchen: Städte und Portale in Dänemark

Beliebte Standorte für Ferienvermietung sind Copenhagen, Aarhus, North Zealand coast, Skagen und Bornholm. Jeder hat ein anderes Saisonprofil — Terrivio zeigt die 12-Monats-Umsatzkurve, damit Sie sehen, welcher Teil des Jahres die Rendite trägt.

Inserate erscheinen vor allem auf Boligsiden, Boliga, EDC und Home.dk. Terrivio liest diese Portale direkt aus: URL einfügen, und die Pipeline extrahiert Preis, Fläche, Zimmer und Lage automatisch.

So analysieren Sie ein Inserat in Dänemark mit Terrivio

1. Inserats-URL kopieren. Öffnen Sie die Immobilie auf Boligsiden oder einem anderen unterstützten Portal und kopieren Sie die URL aus der Adresszeile.
2. In Terrivio einfügen. Terrivio liest das Inserat aus, geokodiert die Adresse und holt durchschnittlichen Nachtpreis und Auslastung für das Segment (Objekttyp, Schlafzimmer, Lage).
3. Rendite und Cashflow prüfen. Sie erhalten Brutto- und Nettorendite, NOI, monatlichen Cashflow, Break-even-Auslastung und 10-Jahres-IRR — mit den Nebenkosten und Steuern für Dänemark.
4. Risiko, Steuern und Regeln prüfen. Der Bericht zeigt den Risikoscore über 10 Dimensionen, das empfohlene Steuerregime und die Vermietungsregeln, die in der konkreten Stadt gelten.

Häufige Fragen