Was bringt eine Ferienwohnung in den Französischen Alpen ein?
In den von Terrivio beobachteten Beständen liegt die Bruttorendite in den Französischen Alpen meist bei 4–7%, die Nettorendite bei 1.5–3.5% — nach Betriebs- und Kaufnebenkosten. Die Differenz ist die ganze Geschichte: Plattformgebühren, Reinigung, Verwaltung, Energie, Versicherung, Gemeinschaftskosten und Kurtaxe verschlingen oft 35–50 % der Bruttoeinnahmen.
Rechenbeispiel: Eine Immobilie für 420.000 € mit 210 € pro Nacht und 42 % Auslastung wird rund 153 Nächte gebucht und erzielt etwa 32.130 € Umsatz (7,6% brutto). Nach 28 % variablen Kosten und 5.500 € Fixkosten bleibt ein NOI von rund 17.634 € — 3,9% netto auf 453.600 € Gesamtinvestition.
Saison — rechnen Sie eine Spitzenwoche nicht aufs Jahr hoch
Umsatz kommt vor allem im Winter (Weihnachten–Ostern), plus eine günstigere zweite Saison im Juli–August. Mai, Oktober und November stehen oft leer — rechnen Sie mit Jahresauslastung, nicht mit dem Spitzenwochenpreis.
Rechnen Sie einen Weihnachtswochenpreis nie aufs Jahr hoch. 400 € in der Spitze bei 18 % Winterauslastung plus 120 € im Sommer ist ein anderes Geschäft als 210 € gemischte ADR bei 42 % — der Rechner auf dieser Seite nutzt den Mix. Copropriété-Kosten, Versicherung und Möbelaustausch einplanen.
Kaufnebenkosten und Steuern in den Französischen Alpen
Kalkulieren Sie etwa 8 % zusätzlich zum Angebotspreis in den Französischen Alpen. Größter Posten: ≈7–8% notary & duties (resale) · 2–3% (new-build). Diese Kosten sind ab Tag eins weg — deshalb teilt Terrivio den NOI durch die Gesamtinvestition.
Mieteinnahmen fallen unter micro-BIC (30 % Pauschalabzug für nicht klassifizierte Unterkünfte, gedeckelt bei 15.000 €; 50 % für klassifizierte) oder das réel-Regime mit Abschreibung (LMNP). Für Nicht-Ansässige kommen 17,2 % Sozialabgaben zur Einkommensteuer hinzu.
Kurtaxe / Übernachtungssteuer: €0.65–15 per night + 10–25% departmental surcharge. Sie wird meist von Gästen erhoben, beeinflusst aber Ihren Nachtpreis.
Vermietungsregeln in den Französischen Alpen
Eine Registriernummer als meublé de tourisme ist Pflicht. Zweitwohnungen in vielen Alpengemeinden brauchen inzwischen eine Nutzungsänderung; das Gesetz Le Meur (2024) erlaubt Bürgermeistern, das 120-Nächte-Limit für Hauptwohnsitze auf 90 zu senken. Prüfen Sie die Gemeinde vor dem Gebot — Morzine, Chamonix und Annecy haben nicht dasselbe Regelwerk.
Länderrahmen (Frankreich): Jedes meublé de tourisme braucht eine Registrierungsnummer. Hauptwohnsitze dürfen 120 Nächte pro Jahr vermietet werden (Bürgermeister können auf 90 kürzen); Zweitwohnungen in Paris und vielen Großstädten benötigen eine Nutzungsänderung, oft mit Kompensation.
Häufige Orte: Chamonix, Morzine, Megève, Val d'Isère, Les Gets und Annecy. Jede Gemeinde hat eine andere Saison und Lizenzkarte — Terrivio bewertet die Regeln der exakten Stadt bei der Inseratsanalyse.
So berechnen Sie die Rendite in den Französischen Alpen
- Jahresumsatz schätzen. Nutzen Sie eine gemischte ADR und Jahresauslastung, keinen Spitzenwochenpreis. Nächte = 365 × Auslastung. Umsatz = ADR × Nächte.
- Betriebskosten abziehen. Variable Kosten (Plattform, Reinigung, Verwaltung) plus Fixkosten. Startpunkt in den Französischen Alpen: 28 % variabel plus die Fixkosten im Rechner.
- Kaufnebenkosten auf den Preis legen. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler — etwa 8 % in den Französischen Alpen.
- NOI durch die Gesamtinvestition teilen. Das ist die Nettorendite. Vergleichen Sie sie mit Ihrem Kreditzins und einem Langzeitmiet-Fallback, bevor Sie bieten.
Häufige Fragen
Ist ein Ferienhaus in den Französischen Alpen 2026 eine gute Investition?
Das hängt von Lizenz, Mikrolage und Eigenbedarf ab. Übliche Nettorenditen: 1.5–3.5%. Immer netto rechnen, nie brutto, nie nur mit einem Spitzenwochenpreis.
Wie berechne ich die Mietrendite in den Französischen Alpen?
Nettorendite = (Jahresumsatz − variable Kosten − Fixkosten) ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten). Umsatz = ADR × 365 × Auslastung. Der Rechner auf dieser Seite macht das mit Französische Alpen-Werten.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in den Französischen Alpen?
Planen Sie rund 8 %: ≈7–8% notary & duties (resale) · 2–3% (new-build), plus Notar, Grundbuch und ggf. Makler.
Brauche ich eine Genehmigung zur Vermietung in den Französischen Alpen?
Eine Registriernummer als meublé de tourisme ist Pflicht. Zweitwohnungen in vielen Alpengemeinden brauchen inzwischen eine Nutzungsänderung; das Gesetz Le Meur (2024) erlaubt Bürgermeistern, das 120-Nächte-Limit für Hauptwohnsitze auf 90 zu senken. Prüfen Sie die Gemeinde vor dem Gebot — Morzine, Chamonix und Annecy haben nicht dasselbe Regelwerk.