12 Warnsignale, auf die Sie achten sollten, bevor Sie eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie in Europa kaufen

Die meisten schlechten Immobilieninvestitionen scheitern nicht an einem dramatischen Fehler – sie scheitern daran, dass drei oder vier kleine Warnzeichen einzeln als „wahrscheinlich in Ordnung“ abgetan wurden. Hier sind die zwölf, die am häufigsten auftauchen, ungefähr in der Reihenfolge, in der sie normalerweise beim Kauf auftauchen.

1. Der Ertrag wird auf der Grundlage des Bruttoeinkommens in der Hauptsaison berechnet

Wenn in einem Eintrag eine Rendite angegeben wird, die auf den beiden geschäftigsten Monaten des Jahres und nicht auf einem realistischen Jahresdurchschnitt basiert, handelt es sich bei dieser Zahl um Marketing und nicht um eine Analyse. Fragen Sie nach der Belegung über einen gesamten 12-Monats-Zyklus – oder modellieren Sie sich selbst.

2. Niemand kann Ihnen die tatsächliche STR-Lizenz zeigen

„Ideal für Airbnb“ ist ein Satz eines Texters. Eine Lizenznummer ist ein rechtsgültiges Dokument. Wenn die kurzfristige Vermietung im Mittelpunkt Ihres Investitionsvorhabens steht, ist für die Adresse eine echte, überprüfbare Registrierung erforderlich – keine mündliche Zusicherung des Immobilienmaklers.

3. Die zur Rechtfertigung des Preises herangezogenen Vergleichsangebote sind sorgfältig ausgewählt

Achten Sie auf Grundstücke, die ungewöhnlich groß oder ungewöhnlich renoviert sind oder sich an einem etwas anderen (besseren) Mikrostandort als die Immobilie befinden, die Sie sich ansehen. A fair comp set includes the mediocre listings too, not just the best five results on a booking site.

4. Auf dem Stellplatz fehlen Servicegebühren oder HOA-Gebühren

Bei verwalteten Bauvorhaben – insbesondere in Skigebieten und Küstenanlagen – können die jährlichen Servicegebühren Tausende von Euro betragen und werden bei einer rosigen Prognose leicht außer Acht gelassen. Erhalten Sie die tatsächlichen Nebenkostenabrechnungen der letzten zwei Jahre, nicht das prognostizierte Budget.

5. Der Verkäufer ist ungewöhnlich motiviert, schnell zu schließen

Geschwindigkeit ist nicht automatisch ein Warnsignal, aber gepaart mit der Zurückhaltung bei der Beantwortung grundlegender Fragen zur Belegungshistorie, zu Wartungsproblemen oder anstehenden Beurteilungen ist sie es oft.

6. Anschaffungskosten sind nicht im Modell enthalten

Je nach Land können Übertragungssteuer, Notargebühren, Maklerprovision und Registrierungskosten 7–15 % zum Kaufpreis hinzukommen. Wenn Ihre Renditeberechnung nur das Einkommen durch den Listenpreis dividiert, wird Ihre Rendite deutlich überbewertet.

7. Die Break-Even-Auslastung liegt nahe am Marktdurchschnitt

Wenn eine Immobilie eine Auslastung von 68 % benötigt, nur um ihre Kosten zu decken, und der lokale Markt bei durchschnittlich 70 % liegt, haben Sie fast keinen Spielraum für eine schwache Saison, eine schlechte Bewertung oder ein neues Konkurrenzangebot nebenan.

8. Es gibt keine aktuelle Struktur- oder Feuchtigkeitsuntersuchung

Dies gilt insbesondere für ältere Steingrundstücke in der Provence, den Alpen und im ländlichen Italien sowie für Küstengrundstücke, die salziger Luft ausgesetzt sind. Eine kosmetische Renovierung kann Probleme verbergen, die erst nach dem ersten Winter auftreten.

9. Das Gebiet weist Anzeichen eines Überangebots auf

Eine plötzliche Welle neuer Angebote in derselben Straße oder im selben Gebäude kann die erreichbaren Übernachtungspreise über einen Zeitraum von 12 bis 24 Monaten stillschweigend schmälern, selbst wenn die heutigen Belegungsdaten noch gut aussehen.

10. Währungs- oder grenzüberschreitende Steuerstrukturen wurden nie diskutiert

Wenn Sie in einer Währung verdienen, Kredite in einer anderen aufnehmen und in einer dritten besteuert werden, ist diese Kombination ein Gespräch mit einem Buchhalter wert, bevor Sie unterschreiben – und nicht erst danach.

11. Der Ausgang wird angenommen, nicht modelliert

Fragen Sie, wie lange der Verkauf vergleichbarer Immobilien an diesem bestimmten Mikrostandort in der Vergangenheit gedauert hat. Selbst bei ähnlichen Preisen variiert die Liquidität zwischen einer Wohnung im Stadtzentrum und einem abgelegenen ländlichen Bauernhaus enorm.

12. Sie verlassen sich auf eine Zahl statt auf einen Bereich

Jede ernsthafte Analyse sollte ein vorsichtiges, grundlegendes und optimistisches Szenario aufzeigen – nicht eine einzige zuversichtlich klingende Zahl. Wenn ein Deal nur im optimistischen Fall gut aussieht, ist er kein guter Deal; es ist eine Wette.

Keine dieser Warnsignale macht einen Deal einzeln zunichte. Normalerweise reichen zwei oder drei davon übereinander.

Terrivio führt jedes Inserat automatisch durch diese Art von strukturierter Prüfung und meldet fehlende Lizenzen, unrealistische Belegungsannahmen und geringe Gewinnschwellen. So können Sie das Muster erkennen, bevor Sie eine Besichtigung buchen, und nicht erst, nachdem Sie bereits für eine bezahlt haben.