Italiens neues Kurzzeitmietgesetz: Was der CIN-Code für Airbnb-Eigentümer bedeutet (2026)

Seit 2024 verlangt Italien, dass jede kurzfristig vermietete Immobilie einen nationalen Identifikationscode (Codice Identificativo Nazionale oder CIN) tragen muss, der in jeder Auflistung angezeigt und physisch an der Immobilie ausgehängt werden muss. Es ersetzte einen Flickenteppich regionaler Vorschriften durch ein einziges nationales System – und wenn Sie eine italienische Immobilie zur kurzfristigen Vermietung besitzen oder kaufen, ist die ordnungsgemäße Registrierung jetzt eine gesetzliche Anforderung und keine Formalität.

Was der CIN eigentlich ist

Der CIN wird über das Portal des italienischen Tourismusministeriums ausgestellt und ist an die jeweilige Immobilie gebunden, nicht an den Eigentümer oder die Plattform. Es muss auf Einträgen auf Airbnb, Booking.com und jedem anderen Kanal erscheinen, normalerweise auf der externen Beschilderung am Grundstück selbst. Die Durchsetzung sieht Bußgelder für Gastgeber vor, die Einträge ohne Angabe eines gültigen Codes vornehmen, und Plattformen wurden nach und nach verpflichtet, nicht konforme Einträge zu entfernen.

Warum dies das alte regionale CIR-System ersetzte

Vor dem CIN hatten mehrere italienische Regionen (Lombardei, Latium und andere) ihre eigenen regionalen Identifikationscodes, was bei Eigentümern mit Immobilien in verschiedenen Teilen des Landes zu Verwirrung führte und die Durchsetzung inkonsistent machte. Der nationale CIN wurde entwickelt, um dies zu standardisieren – aber die Übergangszeit hat dazu geführt, dass einige Eigentümer immer noch über alte Regionalcodes verfügen, die umgewandelt oder neu registriert werden müssen. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, die zuvor kurzfristig vermietet wurde, überprüfen Sie, ob die CIN-Registrierung aktuell und korrekt mit der Immobilie verknüpft ist und nicht nur mit einem Code, der im alten regionalen System existierte.

Cedolare secca – Italiens Pauschalsteuer auf Mieteinnahmen

Unabhängig von der CIN-Registrierung können Mieteinnahmen in Italien oft nach cedolare secca besteuert werden, einem pauschalen Quellensteuersystem, das in der Vergangenheit für die meisten Eigentümer mit bis zu einer Handvoll Immobilien rund 21 % auf die Bruttomieteinnahmen beträgt und im Rahmen der jüngsten Reformen für zusätzliche Immobilien ansteigt. Dieser Pauschalsatz ist häufig günstiger als die Besteuerung nach der progressiven Einkommensteuerstufe Italiens (IRPEF), der alternativen Regelung, die für Eigentümer mit anderem steuerpflichtigen Einkommen deutlich höher ausfallen kann. Ob und zu welchem ​​Satz cedolare secca gilt, hängt von der Anzahl der Immobilien, der Art ihrer Vermietung und den aktuellen Schwellenwerten ab – dies muss unbedingt von einem italienischen Wirtschaftsprüfer (Commercialista) bestätigt werden, anstatt von einem allgemeinen Leitfaden auszugehen.

IMU – die jährliche Grundsteuer wird von Nichtansässigen oft verpasst

IMU (Imposta Municipale Unica) ist die jährliche kommunale Grundsteuer in Italien. Im Gegensatz zu den Steuerbefreiungen für Erstwohnsitze in vielen Ländern unterliegen Zweitwohnungen und als Finanzinvestition gehaltene Immobilien im Allgemeinen dieser Steuer. Die Sätze variieren je nach Gemeinde und Katasterwert, und ein ausländischer Eigentümer kann diese wiederkehrenden Kosten bei der Modellierung der jährlichen Rendite leicht unterschätzen.

Lokale Vorschriften ergänzen das nationale Recht

Der CIN ist eine nationale Untergrenze, keine Obergrenze. Einzelne Gemeinden – Venedig, Florenz und mehrere andere – haben darüber hinaus zusätzliche lokale Beschränkungen eingeführt, darunter Obergrenzen in historischen Zentren, Mindestaufenthaltsdauer oder in Bausatzungen verankerte Beschränkungen für die kurzfristige Vermietung auf Eigentumswohnungsebene. Eine CIN-Registrierung setzt die gebäudeeigenen Vorschriften nicht außer Kraft, und dies ist eine häufige und kostspielige Überraschung für Käufer von Wohnungen in älteren italienischen Palazzi.

Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten

1. Fragen Sie den Verkäufer oder Makler nach dem aktuellen, gültigen CIN der Immobilie – nicht nach einem alten Regionalcode

2. Überprüfen Sie die lokalen STR-Regeln der jeweiligen Gemeinde, nicht nur die nationale Grundlinie

3. Überprüfen Sie die Wohnungseigentumsordnung des Gebäudes auf kurzfristige Mietbeschränkungen, insbesondere in älteren Mehrfamilienhäusern

4. Erkundigen Sie sich bei einem Händler, ob und in welchem ​​Umfang cedolare secca auf Ihre Situation zutrifft

5. Budget für IMU als wiederkehrende jährliche Kosten, keine gelegentliche Überraschung

Die Regulierungsdaten von Terrivio für italienische Märkte verfolgen die CIN-Anforderungen und bekannte kommunale Beschränkungen neben dem Finanzmodell, sodass das Compliance-Bild und das Ertragsbild auf derselben Seite stehen – allerdings sollte bei allem, was sich auf Ihre Eigentümerstruktur bezieht, immer ein lokaler Kaufmann und Rechtsberater das letzte Wort haben.