Stad wint het altijd van land
Spanje heeft niet één Airbnb-regel. Catalonië, Andalusië, Madrid en de Balearen hebben elk een toeristenvergunning, en steden vriezen die daarna in of bouwen ze af. Het Franse Le Meur-kader laat burgemeesters de 120-nachtencap voor hoofdverblijf richting 90 duwen. Nederland laat nachtlimieten aan de gemeente: 30 in Amsterdam, iets anders aan de kust.
Als je spreadsheet 200 geboekte nachten aanneemt in een markt met een wettelijke cap van 120, is het rendement een compliance-fantasie. Zet de cap eerst in het bezettingsveld, praat daarna over ADR.
- Blocked: nieuwe toeristenverhuur bevroren of in afbouw (centrum Barcelona, delen van Lissabon, CIN-verbod historisch Florence)
- Restricted: alleen legaal met vergunning en vaak een krappe nachtlimiet (Parijs 120, Amsterdam 30, Kopenhagen 70)
- Cautious: mogelijk, maar zoning of de VvE kan de case op één straat killen
- Open: vergunningen worden nog afgegeven — check alsnog de gemeente vóór je biedt
Wat een nachtlimiet met je rendement doet
Een Parijs hoofdverblijf op wettelijke 120 nachten is 33% bezetting, zelfs als elke legale nacht vol zit. Dat is geen 'zacht seizoen' — dat ís het product. Een tweede woning in Parijs vraagt doorgaans een wijziging van gebruik, vaak met compensatievastgoed dat duurder is dan de inboedel.
De 30-nachtencap van Amsterdam maakt hele-woning-STR een lifestyle-add-on, geen rendementsstrategie. Underwrite woonhuur of loop weg. Kopieer die regels niet naar een Zeeuws vakantiepark — en omgekeerd ook niet.
Wat je zwart-op-wit moet hebben
Een advertentie die 'altijd op Airbnb stond' is geen vergunning. Match het registratienummer met dit kadastrale perceel, vraag VvE-notulen die toeristisch gebruik nog toestaan, en zet een overdrachtsclausule met boete in het voorcontract. Mondelinge beloftes sterven bij de notaris.
Zo check je of je een Europese woning op Airbnb mag zetten
- Kies de stad, niet het land. Gebruik de checker hierboven. Barcelona is niet Spanje; Parijs is niet Frankrijk.
- Zet de nachtlimiet in de bezetting. Cap van 120 of 30 nachten? Dat cijfer — niet het piekseizoen — hoort in het rendementsmodel.
- Match de vergunning met het perceel. Screenshot het nummer op de listing en leg het naast het gemeente- of rijksuittreksel van dit kadaster, niet het pand ernaast.
- Conditioneer de aanbetaling. Schriftelijke overdrachtsclausule in arras / compromis / voorcontract. Als de verkoper 'na de overdracht de naam wijzigt', zet er een boete bij.
Veelgestelde vragen
Mag ik in 2026 nog Airbnben in Barcelona?
Nieuwe toeristenflats in het centrum zijn feitelijk bevroren en de stad bouwt vergunningen af richting 2028. Underwrite een Barcelonakooop niet op nieuwe STR-inkomsten tenzij de unit al een overdraagbare HUT heeft en dat in de arras staat.
Hoeveel nachten mag ik Airbnben in Parijs?
Hoofdverblijf: 120 nachten (burgemeesters kunnen richting 90). Tweede woning vraagt doorgaans een wijziging van gebruik. Reken de cap, geen 200 toeristennachten.
Is Airbnb verboden in Amsterdam?
Hele-woningverhuur is begrensd op 30 nachten en verboden in delen van het centrum. Geen stadsbreed verbod, maar ook geen rendementsstrategie.
Is dit juridisch advies?
Nee. Regels schuiven per gemeente en per maand. Gebruik de checker ter oriëntatie, en verifieer bij gemeente, advocaat en VvE vóór je biedt.