Wat levert een vakantiehuis op Madeira op?
Op de voorraad die Terrivio volgt ligt het bruto rendement op Madeira doorgaans op 6–9% en het netto rendement op 3–5.5%, na exploitatiekosten en kosten koper. Het verschil is het hele verhaal: platformcommissie, schoonmaak, beheer, energie, verzekering, VvE en toeristenbelasting slokken vaak 35–50% van de bruto-omzet op.
Rekenvoorbeeld: een woning van € 245.000 verhuurd voor € 110 per nacht bij 64% bezetting komt op ongeveer 234 nachten en € 25.740 jaaromzet (10,5% bruto). Na 24% variabele kosten en € 3.400 vaste kosten is de NOI circa € 16.162 — 6,1% netto over een totale investering van € 264.600.
Seizoen — reken een piekweek niet door naar een jaar
Madeira heeft een mildere jaarrondcurve dan de Algarve: wandelen en remote work vullen de winter. De zomer betaalt nog steeds meer per nacht. 60–70% is realistisch voor een vergund appartement in Funchal; noordkustdorpen zijn seizoensgevoeliger.
Steile kavels betekenen meer onderhoud en soms zwakkere woonhuurvraag als STR-regels aantrekken. Houd een langetermijn-fallback in het model. Porto Santo heeft een korter seizoen — meng het niet met Funchal-comps.
Kosten koper en belasting op Madeira
Reken ongeveer 8% boven de vraagprijs voor kosten koper in Portugal. Hoofdpost: IMT 0–7.5% (progressive) + 0.8% stamp duty. Die kosten zijn vanaf dag één weg — daarom deelt Terrivio de NOI door de totale investering, niet door de vraagprijs.
In het vereenvoudigde regime wordt AL-inkomen belast over 35% van de bruto-omzet (50% in beperkingszones); niet-ingezetenen betalen een vast tarief van 25%. De jaarlijkse IMI is 0,3–0,45% van de fiscale waarde.
Toeristenbelasting: Lisbon €4 · Porto €3 per night. Meestal geïnd bij gasten, maar het zit wél in je concurrerende nachtprijs.
Verhuurregels op Madeira
AL-registratie geldt zoals op het vasteland. De regionale overheid kan lokale regels toevoegen; Funchal is strenger geweest dan landelijke concelhos. Niet-ingezetenen betalen in het vereenvoudigde regime nog steeds 25% over de belaste fractie van AL-inkomen.
Landelijk kader (Portugal): Een Alojamento Local (AL)-registratie is verplicht. De landelijke stop uit 2023 is in 2024–2025 teruggedraaid; gemeenten bepalen nu zelf beperkingszones — Lissabon en Porto beperken nieuwe AL's in centrale wijken.
Bekende plaatsen: Funchal, Câmara de Lobos, Calheta, Santana en Porto Santo. Elke gemeente heeft een ander seizoen en een andere vergunningskaart — Terrivio scoort regelgeving op de exacte stad bij een advertentie-analyse.
Zo bereken je het rendement op Madeira
- Schat de jaaromzet. Gebruik een blended nachtprijs en jaarbezetting, geen piekweektarief. Geboekte nachten = 365 × bezetting. Omzet = nachtprijs × geboekte nachten.
- Trek de exploitatiekosten af. Variabele kosten (platform, schoonmaak, beheer) plus vaste kosten (verzekering, energie, VvE, onderhoud). Een startpunt op Madeira is 24% variabel plus de vaste kosten in de calculator.
- Tel kosten koper bij de prijs. Overdrachtsbelasting, notaris, kadaster en makelaar — ongeveer 8% op Madeira.
- Deel de NOI door de totale investering. Dat is het netto rendement. Vergelijk het met je hypotheekrente en met een fallback van langdurige verhuur vóór je biedt.
Veelgestelde vragen
Is een vakantiehuis op Madeira een goede investering in 2026?
Dat hangt af van vergunning, microlocatie en of je de weken zelf nodig hebt. Typische netto rendementen zijn 3–5.5%. Reken altijd netto, nooit bruto, en nooit met alleen een piekweekprijs.
Hoe bereken ik het rendement van een woning op Madeira?
Netto rendement = (jaaromzet − variabele kosten − vaste kosten) ÷ (aankoopprijs + kosten koper). Jaaromzet is nachtprijs × 365 × bezetting. De calculator op deze pagina doet dat met Madeira-defaults.
Wat zijn de kosten koper op Madeira?
Plan ongeveer 8% van de prijs: IMT 0–7.5% (progressive) + 0.8% stamp duty, plus notaris, kadaster en eventueel makelaar.
Heb ik een vergunning nodig om te verhuren op Madeira?
AL-registratie geldt zoals op het vasteland. De regionale overheid kan lokale regels toevoegen; Funchal is strenger geweest dan landelijke concelhos. Niet-ingezetenen betalen in het vereenvoudigde regime nog steeds 25% over de belaste fractie van AL-inkomen.