Vakantiewoning kopen in Italië: rendement, belasting en verhuurregels

Wat levert een vakantiewoning in Italië op?

In de markten die Terrivio volgt ligt het bruto rendement in Italië doorgaans tussen 5–8% en het netto rendement tussen 2–4.5%, na exploitatiekosten en kosten koper. Het verschil tussen die twee is het hele verhaal: platformkosten, schoonmaak, beheer, energie, verzekering en lokale belastingen slokken meestal 35–50% van de bruto-omzet op.

Rekenvoorbeeld: een woning van € 220.000 met € 120 per nacht en 58% bezetting wordt circa 212 nachten geboekt en zet ongeveer € 25.440 per jaar om (11,6% bruto rendement). Na 25% variabele kosten en € 3.800 vaste kosten blijft een NOI van circa € 15.280 over — een netto rendement van 6,3% op de totale investering van € 242.000.

Kosten koper en belastingen in Italië

Reken op ongeveer 10% bovenop de vraagprijs aan aankoopkosten. De grootste post: 9% registration tax on cadastral value (second home) · 10% VAT new-build. Deze kosten ben je op dag één kwijt — daarom deelt Terrivio de NOI door de totale investering en niet door de vraagprijs.

Huurinkomen kan worden belast met het vlakke cedolare secca-tarief van 21% (26% vanaf de tweede STR-woning, tot vier eenheden) in plaats van progressieve IRPEF. IMU is jaarlijks verschuldigd op tweede woningen.

Toeristenbelasting: €1–10 per night depending on the comune. Die wordt normaal bij gasten geïnd, maar beïnvloedt wel je concurrerende nachtprijs.

Regels voor korte verhuur in Italië

Elke korte-termijnverhuur moet een nationale CIN-code tonen (verplicht sinds 2025) en aan brandveiligheidsregels voldoen. Florence verbiedt nieuwe STR's in het historische centrum, Venetië beperkt nachten en Rome en Milaan vereisen een SCIA-melding.

Regelgeving is het grootste afzonderlijke risico bij Europese vakantieverhuur. De risicoscore van Terrivio weegt regelgevingsrisico voor 25% mee en signaleert nachtlimieten, vergunningsplicht en handhavingsintensiteit voor elke geanalyseerde advertentie.

Waar zoeken: steden en portalen in Italië

Populaire locaties voor vakantieverhuur zijn Rome, Florence, Milan, Lake Como & Garda, Puglia en Sicily. Elke locatie heeft een ander seizoensprofiel — Terrivio toont de omzetcurve over 12 maanden, zodat je ziet welk deel van het jaar het rendement draagt.

Advertenties staan vooral op Immobiliare.it, Idealista, Casa.it en Subito. Terrivio leest deze portalen direct uit: plak de link en de pipeline haalt prijs, oppervlakte, kamers en locatie automatisch op.

Zo analyseer je een advertentie in Italië met Terrivio

1. Kopieer de advertentielink. Open de woning op Immobiliare.it of een ander ondersteund portaal en kopieer de URL uit de adresbalk.
2. Plak de link in Terrivio. Terrivio leest de advertentie uit, geocodeert het adres en haalt de gemiddelde nachtprijs en bezetting op voor het segment (woningtype, slaapkamers, locatie).
3. Bekijk rendement en cashflow. Je krijgt bruto en netto rendement, NOI, maandelijkse cashflow, break-even bezetting en 10-jaars IRR — met de kosten koper en belastingen van Italië.
4. Controleer risico, belasting en regels. Het rapport toont de risicoscore op 10 dimensies, het aanbevolen belastingregime voor Italië en de verhuurregels die in die specifieke stad gelden.

Veelgestelde vragen