Wat levert een vakantiehuis in Tirol op?
Op de voorraad die Terrivio volgt ligt het bruto rendement in Tirol doorgaans op 4–6% en het netto rendement op 1.5–3.5%, na exploitatiekosten en kosten koper. Het verschil is het hele verhaal: platformcommissie, schoonmaak, beheer, energie, verzekering, VvE en toeristenbelasting slokken vaak 35–50% van de bruto-omzet op.
Rekenvoorbeeld: een woning van € 410.000 verhuurd voor € 195 per nacht bij 44% bezetting komt op ongeveer 161 nachten en € 31.395 jaaromzet (7,7% bruto). Na 28% variabele kosten en € 5.200 vaste kosten is de NOI circa € 17.404 — 3,9% netto over een totale investering van € 451.000.
Seizoen — reken een piekweek niet door naar een jaar
Winter (december–maart) is de business; zomerwandelen is een kleiner tweede seizoen. Veel resorts zijn stil in mei en november. 40–50% jaarbezetting is een eerlijk ski-appartement-scenario — als verhuur op dat perceel überhaupt mag.
Vraag de Gemeinde schriftelijk of het kadastrale perceel een Freizeitwohnsitz en korte verhuur toestaat, vóór elke reservering. Een model met 44% bezetting op een verboden perceel is een 0%-model. Kosten koper ~10% (3,5% GrESt + kadaster + makelaar).
Kosten koper en belasting in Tirol
Reken ongeveer 10% boven de vraagprijs voor kosten koper in Oostenrijk. Hoofdpost: 3.5% Grunderwerbsteuer + 1.1% registration + ≈3% agent. Die kosten zijn vanaf dag één weg — daarom deelt Terrivio de NOI door de totale investering, niet door de vraagprijs.
Huurwinst wordt belast met progressieve inkomstenbelastingtarieven (0–55%) na 1,5% afschrijving; toeristische verhuur met diensten kan onder 10% btw vallen. De onroerendgoedbelasting (Grundsteuer) is laag.
Toeristenbelasting: Vienna 3.2% of the room rate · Ortstaxe €1–3.5 per night in resorts. Meestal geïnd bij gasten, maar het zit wél in je concurrerende nachtprijs.
Verhuurregels in Tirol
Vakantieverhuur mag in de regel alleen waar een Freizeitwohnsitz-bestemming (of gelijkwaardig) bestaat. Commerciële logies kan een Gewerbe vereisen. Ortstaxe is een paar euro per nacht. De 90-dagenregel van Wenen geldt hier niet — kopieer die niet naar Tirol, en Tirol niet naar Wenen.
Landelijk kader (Oostenrijk): Sinds juli 2024 staat Wenen kortdurende verhuur in woonzones toe voor maximaal 90 dagen per jaar, tenzij een speciale vergunning is verleend. Tirol en Salzburg staan vakantieverhuur alleen toe waar een Freizeitwohnsitz-bestemming geldt.
Bekende plaatsen: Innsbruck, Kitzbühel, Mayrhofen, Sölden en St. Anton. Elke gemeente heeft een ander seizoen en een andere vergunningskaart — Terrivio scoort regelgeving op de exacte stad bij een advertentie-analyse.
Zo bereken je het rendement in Tirol
- Schat de jaaromzet. Gebruik een blended nachtprijs en jaarbezetting, geen piekweektarief. Geboekte nachten = 365 × bezetting. Omzet = nachtprijs × geboekte nachten.
- Trek de exploitatiekosten af. Variabele kosten (platform, schoonmaak, beheer) plus vaste kosten (verzekering, energie, VvE, onderhoud). Een startpunt in Tirol is 28% variabel plus de vaste kosten in de calculator.
- Tel kosten koper bij de prijs. Overdrachtsbelasting, notaris, kadaster en makelaar — ongeveer 10% in Tirol.
- Deel de NOI door de totale investering. Dat is het netto rendement. Vergelijk het met je hypotheekrente en met een fallback van langdurige verhuur vóór je biedt.
Veelgestelde vragen
Is een vakantiehuis in Tirol een goede investering in 2026?
Dat hangt af van vergunning, microlocatie en of je de weken zelf nodig hebt. Typische netto rendementen zijn 1.5–3.5%. Reken altijd netto, nooit bruto, en nooit met alleen een piekweekprijs.
Hoe bereken ik het rendement van een woning in Tirol?
Netto rendement = (jaaromzet − variabele kosten − vaste kosten) ÷ (aankoopprijs + kosten koper). Jaaromzet is nachtprijs × 365 × bezetting. De calculator op deze pagina doet dat met Tirol-defaults.
Wat zijn de kosten koper in Tirol?
Plan ongeveer 10% van de prijs: 3.5% Grunderwerbsteuer + 1.1% registration + ≈3% agent, plus notaris, kadaster en eventueel makelaar.
Heb ik een vergunning nodig om te verhuren in Tirol?
Vakantieverhuur mag in de regel alleen waar een Freizeitwohnsitz-bestemming (of gelijkwaardig) bestaat. Commerciële logies kan een Gewerbe vereisen. Ortstaxe is een paar euro per nacht. De 90-dagenregel van Wenen geldt hier niet — kopieer die niet naar Tirol, en Tirol niet naar Wenen.