Wat levert een vakantiehuis in de Franse Alpen op?
Op de voorraad die Terrivio volgt ligt het bruto rendement in de Franse Alpen doorgaans op 4–7% en het netto rendement op 1.5–3.5%, na exploitatiekosten en kosten koper. Het verschil is het hele verhaal: platformcommissie, schoonmaak, beheer, energie, verzekering, VvE en toeristenbelasting slokken vaak 35–50% van de bruto-omzet op.
Rekenvoorbeeld: een woning van € 420.000 verhuurd voor € 210 per nacht bij 42% bezetting komt op ongeveer 153 nachten en € 32.130 jaaromzet (7,6% bruto). Na 28% variabele kosten en € 5.500 vaste kosten is de NOI circa € 17.634 — 3,9% netto over een totale investering van € 453.600.
Seizoen — reken een piekweek niet door naar een jaar
Omzet is wintergedreven (kerst tot paasvakantie) met een tweede, goedkopere piek in juli–augustus. Schoudermanden (mei, oktober, november) staan vaak leeg — reken met jaarbezetting, niet met de nachtprijs van een piekweek.
Reken een kerstweekprijs nooit door naar een heel jaar. €400 in de piek bij 18% winterbezetting plus €120 in de zomer is een ander bedrijf dan €210 blended ADR bij 42% — de calculator op deze pagina gebruikt de blend. Reken VvE-lasten, ski-verzekering en periodieke meubelvervanging mee.
Kosten koper en belasting in de Franse Alpen
Reken ongeveer 8% boven de vraagprijs voor kosten koper in Frankrijk. Hoofdpost: ≈7–8% notary & duties (resale) · 2–3% (new-build). Die kosten zijn vanaf dag één weg — daarom deelt Terrivio de NOI door de totale investering, niet door de vraagprijs.
Huurinkomen valt onder micro-BIC (30% forfaitaire aftrek voor niet-geclassificeerde verhuur, max. €15.000; 50% voor geclassificeerde) of het réel-regime met afschrijving (LMNP). Voor niet-ingezetenen komen 17,2% sociale heffingen bovenop de inkomstenbelasting.
Toeristenbelasting: €0.65–15 per night + 10–25% departmental surcharge. Meestal geïnd bij gasten, maar het zit wél in je concurrerende nachtprijs.
Verhuurregels in de Franse Alpen
Een registratienummer voor meublé de tourisme is verplicht. Tweede woningen in veel Alpengemeenten vragen inmiddels een wijziging van gebruik; de wet Le Meur (2024) laat burgemeesters het maximum van 120 nachten voor hoofdverblijf tot 90 verlagen en scherpt fiscale voordelen aan. Check de gemeente vóór je biedt — Morzine, Chamonix en Annecy hebben niet hetzelfde reglement.
Landelijk kader (Frankrijk): Elk meublé de tourisme heeft een registratienummer nodig. Hoofdverblijven mogen 120 nachten per jaar worden verhuurd (burgemeesters kunnen dit tot 90 verlagen); tweede woningen in Parijs en veel grote steden vereisen een wijziging van gebruik, vaak met compensatie.
Bekende plaatsen: Chamonix, Morzine, Megève, Val d'Isère, Les Gets en Annecy. Elke gemeente heeft een ander seizoen en een andere vergunningskaart — Terrivio scoort regelgeving op de exacte stad bij een advertentie-analyse.
Zo bereken je het rendement in de Franse Alpen
- Schat de jaaromzet. Gebruik een blended nachtprijs en jaarbezetting, geen piekweektarief. Geboekte nachten = 365 × bezetting. Omzet = nachtprijs × geboekte nachten.
- Trek de exploitatiekosten af. Variabele kosten (platform, schoonmaak, beheer) plus vaste kosten (verzekering, energie, VvE, onderhoud). Een startpunt in de Franse Alpen is 28% variabel plus de vaste kosten in de calculator.
- Tel kosten koper bij de prijs. Overdrachtsbelasting, notaris, kadaster en makelaar — ongeveer 8% in de Franse Alpen.
- Deel de NOI door de totale investering. Dat is het netto rendement. Vergelijk het met je hypotheekrente en met een fallback van langdurige verhuur vóór je biedt.
Veelgestelde vragen
Is een vakantiehuis in de Franse Alpen een goede investering in 2026?
Dat hangt af van vergunning, microlocatie en of je de weken zelf nodig hebt. Typische netto rendementen zijn 1.5–3.5%. Reken altijd netto, nooit bruto, en nooit met alleen een piekweekprijs.
Hoe bereken ik het rendement van een woning in de Franse Alpen?
Netto rendement = (jaaromzet − variabele kosten − vaste kosten) ÷ (aankoopprijs + kosten koper). Jaaromzet is nachtprijs × 365 × bezetting. De calculator op deze pagina doet dat met Franse Alpen-defaults.
Wat zijn de kosten koper in de Franse Alpen?
Plan ongeveer 8% van de prijs: ≈7–8% notary & duties (resale) · 2–3% (new-build), plus notaris, kadaster en eventueel makelaar.
Heb ik een vergunning nodig om te verhuren in de Franse Alpen?
Een registratienummer voor meublé de tourisme is verplicht. Tweede woningen in veel Alpengemeenten vragen inmiddels een wijziging van gebruik; de wet Le Meur (2024) laat burgemeesters het maximum van 120 nachten voor hoofdverblijf tot 90 verlagen en scherpt fiscale voordelen aan. Check de gemeente vóór je biedt — Morzine, Chamonix en Annecy hebben niet hetzelfde reglement.