Wat levert een vakantiehuis in de Algarve op?
Op de voorraad die Terrivio volgt ligt het bruto rendement in de Algarve doorgaans op 5–8% en het netto rendement op 3–5%, na exploitatiekosten en kosten koper. Het verschil is het hele verhaal: platformcommissie, schoonmaak, beheer, energie, verzekering, VvE en toeristenbelasting slokken vaak 35–50% van de bruto-omzet op.
Rekenvoorbeeld: een woning van € 270.000 verhuurd voor € 125 per nacht bij 58% bezetting komt op ongeveer 212 nachten en € 26.500 jaaromzet (9,8% bruto). Na 25% variabele kosten en € 3.600 vaste kosten is de NOI circa € 16.275 — 5,6% netto over een totale investering van € 291.600.
Seizoen — reken een piekweek niet door naar een jaar
Het Algarve-seizoen is lang naar Atlantische maatstaven (Pasen tot oktober), met golf die de winter vult in de midden-/weststrook. Oostelijke plaatsen (Tavira) zijn stiller buiten het seizoen. 55–65% is een stevig vergund-villa-scenario; 80% is piekweekdenken.
VvE-lasten op toeristische appartementencomplexen kunnen €2.000–4.000 per jaar zijn. Zet dat bij de vaste kosten, niet bij 'probleem van een ander'. IMI (jaarlijkse OZB) komt er nog bij.
Kosten koper en belasting in de Algarve
Reken ongeveer 8% boven de vraagprijs voor kosten koper in Portugal. Hoofdpost: IMT 0–7.5% (progressive) + 0.8% stamp duty. Die kosten zijn vanaf dag één weg — daarom deelt Terrivio de NOI door de totale investering, niet door de vraagprijs.
In het vereenvoudigde regime wordt AL-inkomen belast over 35% van de bruto-omzet (50% in beperkingszones); niet-ingezetenen betalen een vast tarief van 25%. De jaarlijkse IMI is 0,3–0,45% van de fiscale waarde.
Toeristenbelasting: Lisbon €4 · Porto €3 per night. Meestal geïnd bij gasten, maar het zit wél in je concurrerende nachtprijs.
Verhuurregels in de Algarve
Een Alojamento Local-registratie is verplicht. De landelijke stop is opgeheven, maar gemeenten stellen beperkingszones in. Check de freguesia vóór je reserveert, en reken 25% niet-ingezetenenbelasting over vereenvoudigd AL-inkomen (35% van de bruto-omzet als grondslag buiten containment zones).
Landelijk kader (Portugal): Een Alojamento Local (AL)-registratie is verplicht. De landelijke stop uit 2023 is in 2024–2025 teruggedraaid; gemeenten bepalen nu zelf beperkingszones — Lissabon en Porto beperken nieuwe AL's in centrale wijken.
Bekende plaatsen: Lagos, Albufeira, Tavira, Carvoeiro en Vilamoura. Elke gemeente heeft een ander seizoen en een andere vergunningskaart — Terrivio scoort regelgeving op de exacte stad bij een advertentie-analyse.
Zo bereken je het rendement in de Algarve
- Schat de jaaromzet. Gebruik een blended nachtprijs en jaarbezetting, geen piekweektarief. Geboekte nachten = 365 × bezetting. Omzet = nachtprijs × geboekte nachten.
- Trek de exploitatiekosten af. Variabele kosten (platform, schoonmaak, beheer) plus vaste kosten (verzekering, energie, VvE, onderhoud). Een startpunt in de Algarve is 25% variabel plus de vaste kosten in de calculator.
- Tel kosten koper bij de prijs. Overdrachtsbelasting, notaris, kadaster en makelaar — ongeveer 8% in de Algarve.
- Deel de NOI door de totale investering. Dat is het netto rendement. Vergelijk het met je hypotheekrente en met een fallback van langdurige verhuur vóór je biedt.
Veelgestelde vragen
Is een vakantiehuis in de Algarve een goede investering in 2026?
Dat hangt af van vergunning, microlocatie en of je de weken zelf nodig hebt. Typische netto rendementen zijn 3–5%. Reken altijd netto, nooit bruto, en nooit met alleen een piekweekprijs.
Hoe bereken ik het rendement van een woning in de Algarve?
Netto rendement = (jaaromzet − variabele kosten − vaste kosten) ÷ (aankoopprijs + kosten koper). Jaaromzet is nachtprijs × 365 × bezetting. De calculator op deze pagina doet dat met Algarve-defaults.
Wat zijn de kosten koper in de Algarve?
Plan ongeveer 8% van de prijs: IMT 0–7.5% (progressive) + 0.8% stamp duty, plus notaris, kadaster en eventueel makelaar.
Heb ik een vergunning nodig om te verhuren in de Algarve?
Een Alojamento Local-registratie is verplicht. De landelijke stop is opgeheven, maar gemeenten stellen beperkingszones in. Check de freguesia vóór je reserveert, en reken 25% niet-ingezetenenbelasting over vereenvoudigd AL-inkomen (35% van de bruto-omzet als grondslag buiten containment zones).