Rendement vakantiewoning berekenen

Hoe bereken je het rendement van een vakantiewoning?

Bruto rendement is het simpele kopgetal: jaarlijkse huuromzet gedeeld door de aankoopprijs. Netto rendement is het getal waar je écht van leeft: het netto exploitatieresultaat (omzet min alle exploitatiekosten) gedeeld door de totale investering, inclusief kosten koper.

De jaaromzet van een vakantiewoning is nachtprijs × geboekte nachten. Geboekte nachten = 365 × bezettingsgraad. Een nachtprijs van €135 bij 60% bezetting levert 219 nachten en circa €29.500 omzet op.

• Bruto rendement = jaaromzet ÷ aankoopprijs
• NOI = jaaromzet − variabele kosten − vaste kosten
• Netto rendement = NOI ÷ (aankoopprijs + kosten koper)
• Break-even bezetting = (vaste kosten ÷ (nachtprijs × (1 − variabel kosten%))) ÷ 365

Kosten die je moet meerekenen

Variabele kosten bewegen mee met de omzet: platformcommissie (3–15%), schoonmaak die je niet doorbelast, beheer (15–25% bij uitbesteden) en verbruiksartikelen. Vaste kosten lopen door, geboekt of niet: verzekering, energie, internet, onroerendezaakbelasting, VvE-bijdrage, onderhoudsreserve en boekhouding.

• Kosten koper: 2–15% van de prijs, afhankelijk van het land (overdrachtsbelasting, notaris, kadaster, makelaar)
• Variabele kosten: doorgaans 20–30% van de omzet bij zelf beheren, 35–45% bij volledig uitbesteden
• Vaste kosten: vaak €3.000–7.000 per jaar voor een appartement met twee slaapkamers
• Toeristenbelasting en btw waar van toepassing — geen inkomen, maar bepalend voor je concurrerende prijs

Wat is een goed rendement voor een vakantiewoning in Europa?

In de 13 landen die Terrivio dekt liggen realistische netto rendementen voor goed gelegen vakantiewoningen tussen 2% en 5%. Boven 5% netto betekent meestal een secundaire locatie, intensief zelf beheren of een regelgevingsrisico dat de markt inprijst. Onder 2% koop je voor waardegroei of eigen gebruik, niet voor inkomen.

Vergelijk het netto rendement met je financieringsrente: kost je hypotheek 3,5% en levert de woning 3% netto, dan vernietigt de hefboom waarde. De volledige analyse van Terrivio voegt 10-jaars IRR en DSCR toe om dit expliciet te maken.

Van calculator naar echte data

Een calculator is zo goed als zijn invoer. Terrivio vervangt schattingen door marktdata: plak een advertentielink van Funda, Idealista, Rightmove, ImmoScout24 of 40+ andere portalen en de pipeline haalt nachtprijzen en bezetting op segmentniveau op, past de juiste kosten koper en het belastingregime van het land toe en scoort het regelgevingsrisico voor de exacte stad.

Zo bereken je het rendement van een vakantiewoning

1. Schat de jaaromzet. Vermenigvuldig een realistische gemiddelde nachtprijs met 365 × bezettingsgraad. Gebruik marktvergelijkingen, niet de prognose van de verkoper.
2. Trek de exploitatiekosten af. Haal platformkosten, schoonmaak, beheer, energie, verzekering, belasting en een onderhoudsreserve eraf om de NOI te krijgen.
3. Tel de kosten koper bij de prijs op. Neem overdrachtsbelasting, notaris, kadaster en makelaar mee — 2–15% afhankelijk van het land.
4. Deel de NOI door de totale investering. De uitkomst is het netto rendement. Vergelijk het met je financieringsrente en met alternatieven vóór je koopt.

Veelgestelde vragen