De drie getallen die een Airbnb-investering maken of breken
Gemiddelde nachtprijs (ADR) en bezetting vermenigvuldigen tot omzet; de kostenratio bepaalt hoeveel je daarvan overhoudt. Een fout van 10% in ADR of bezetting verandert het netto rendement met veel meer dan 10%, omdat vaste kosten niet meebewegen. Stresstest altijd met een pessimistisch scenario: bezetting −15 punten, prijs −10%.
- ADR: bekijk advertenties van hetzelfde type en aantal slaapkamers binnen 1 km, niet de hele stad
- Bezetting: Europese stadsappartementen 55–75%, kust en Alpen 40–60% met sterk seizoenseffect
- Kostenratio: 20–30% bij zelf beheren, 35–45% met co-host of beheerder
Airbnb-specifieke kosten
Naast de hostvergoeding van het platform (circa 3% bij gedeelde kosten, 14–16% bij host-only) brengt Airbnb-exploitatie kosten mee die langdurige verhuur niet kent: frequente schoonmaak, linnen, verbruiksartikelen, gastcommunicatie, hogere slijtage en in veel steden toeristenbelasting waarvoor je je moet registreren en afdragen.
- Platformkosten: 3% (gedeeld) of ~15% (host-only) van de boeking
- Schoonmaak: bereken door aan gasten, maar reken op wisselingen tussen korte verblijven
- Inrichting en opstart: €8.000–20.000 voor twee slaapkamers, afgeschreven over 5–7 jaar
- Leegstand tussen boekingen: zelfs 65% bezetting betekent 128 lege nachten per jaar
Regelgeving: de variabele die calculators negeren
Amsterdam beperkt verhuur van de hele woning tot 30 nachten per jaar. Parijs staat 120 nachten toe voor een hoofdverblijf en eist een gebruikswijziging voor een tweede woning. Barcelona bouwt toeristenvergunningen tot 2028 af. Wenen beperkt verhuur in woonzones tot 90 dagen. Een calculator die 6% netto toont op een appartement dat je niet legaal mag verhuren is waardeloos — check de regels voor de exacte stad vóór de cijfers.
Airbnb versus langdurige verhuur
Korte verhuur haalt in toeristensteden doorgaans 1,5–2,5× de bruto-omzet van een jaarcontract, maar houdt daar veel minder van over en draagt regelgevings- en platformrisico. Het Terrivio-rapport zet beide scenario's naast elkaar zodat je ziet of het extra werk en risico worden betaald.
Zo bereken je het rendement van een Airbnb
- Zoek ADR en bezetting van het segment. Bekijk vergelijkbare advertenties — zelfde type, slaapkamers en buurt — en gebruik jaargemiddelden, geen hoogseizoenprijzen.
- Bereken omzet en NOI. Omzet = ADR × 365 × bezetting. Trek platformkosten, schoonmaak, beheer, energie, verzekering, toeristenbelasting-administratie en onderhoud af.
- Check eerst de legaliteit. Controleer vergunningsplicht en nachtlimieten voor de stad. Mag je niet het hele jaar verhuren, begrens dan de bezetting.
- Deel door de totale investering. Inclusief kosten koper en inrichting. Vergelijk het netto rendement met langdurige verhuur van hetzelfde appartement.
Veelgestelde vragen
Wat is een goed rendement voor een Airbnb in Europa?
Een realistisch netto rendement voor een legale, goed gelegen Airbnb in Europa is 3–6% vóór financiering. Hogere cijfers gaan meestal samen met intensief zelf beheren of regelgevingsrisico.
Hoeveel commissie rekent Airbnb aan hosts?
Circa 3% per boeking bij de gedeelde kostenstructuur (gasten betalen een servicekost) of ongeveer 14–16% bij het host-only-model dat veel professionele en software-gekoppelde hosts gebruiken.
Is Airbnb in 2026 nog rendabel in Europa?
Ja in markten met heldere vergunningen en jaarrond vraag; steeds minder in steden met limieten of vergunningsstops. Regelgeving is nu het eerste filter, rendement het tweede.
Kan Terrivio een specifieke Airbnb-investering analyseren?
Ja. Plak de advertentielink van een woningportaal; Terrivio haalt marktnachtprijzen en bezetting op, past landelijke belastingen en stedelijke verhuurregels toe en geeft rendement, cashflow, risico en IRR.