Wat levert een vakantiehuis aan het Gardameer op?
Op de voorraad die Terrivio volgt ligt het bruto rendement aan het Gardameer doorgaans op 5–8% en het netto rendement op 2–4%, na exploitatiekosten en kosten koper. Het verschil is het hele verhaal: platformcommissie, schoonmaak, beheer, energie, verzekering, VvE en toeristenbelasting slokken vaak 35–50% van de bruto-omzet op.
Rekenvoorbeeld: een woning van € 330.000 verhuurd voor € 155 per nacht bij 48% bezetting komt op ongeveer 175 nachten en € 27.125 jaaromzet (8,2% bruto). Na 26% variabele kosten en € 4.000 vaste kosten is de NOI circa € 16.073 — 4,4% netto over een totale investering van € 363.000.
Seizoen — reken een piekweek niet door naar een jaar
Pasen–oktober is het meer. De winter is stil, behalve in het noorden (Riva, sport en bergen). 45–55% jaarbezetting is een eerlijk vergund appartement; Duitse vakantieweken in augustus zijn niet je jaar-ADR.
Condominio-regels in oudere palazzi beperken korte verhuur vaak. Lees het regolamento vóór de aanbetaling. Cedolare secca (21%, of 26% vanaf de tweede STR) is meestal het fiscale pad voor particulieren — modelleer IMU op een tweede woning wél.
Kosten koper en belasting aan het Gardameer
Reken ongeveer 10% boven de vraagprijs voor kosten koper in Italië. Hoofdpost: 9% registration tax on cadastral value (second home) · 10% VAT new-build. Die kosten zijn vanaf dag één weg — daarom deelt Terrivio de NOI door de totale investering, niet door de vraagprijs.
Huurinkomen kan worden belast met het vlakke cedolare secca-tarief van 21% (26% vanaf de tweede STR-woning, tot vier eenheden) in plaats van progressieve IRPEF. IMU is jaarlijks verschuldigd op tweede woningen.
Toeristenbelasting: €1–10 per night depending on the comune. Meestal geïnd bij gasten, maar het zit wél in je concurrerende nachtprijs.
Verhuurregels aan het Gardameer
Een nationale CIN-code is verplicht sinds 2025, plus regionale toeristenbelasting en brandveiligheid. Sommige comuni beperken nachten of eisen een SCIA. Ga er niet vanuit dat een meerwoning automatisch 180 nachten verhuurbaar is.
Landelijk kader (Italië): Elke korte-termijnverhuur moet een nationale CIN-code tonen (verplicht sinds 2025) en aan brandveiligheidsregels voldoen. Florence verbiedt nieuwe STR's in het historische centrum, Venetië beperkt nachten en Rome en Milaan vereisen een SCIA-melding.
Bekende plaatsen: Desenzano, Sirmione, Riva del Garda, Bardolino en Garda. Elke gemeente heeft een ander seizoen en een andere vergunningskaart — Terrivio scoort regelgeving op de exacte stad bij een advertentie-analyse.
Zo bereken je het rendement aan het Gardameer
- Schat de jaaromzet. Gebruik een blended nachtprijs en jaarbezetting, geen piekweektarief. Geboekte nachten = 365 × bezetting. Omzet = nachtprijs × geboekte nachten.
- Trek de exploitatiekosten af. Variabele kosten (platform, schoonmaak, beheer) plus vaste kosten (verzekering, energie, VvE, onderhoud). Een startpunt aan het Gardameer is 26% variabel plus de vaste kosten in de calculator.
- Tel kosten koper bij de prijs. Overdrachtsbelasting, notaris, kadaster en makelaar — ongeveer 10% aan het Gardameer.
- Deel de NOI door de totale investering. Dat is het netto rendement. Vergelijk het met je hypotheekrente en met een fallback van langdurige verhuur vóór je biedt.
Veelgestelde vragen
Is een vakantiehuis aan het Gardameer een goede investering in 2026?
Dat hangt af van vergunning, microlocatie en of je de weken zelf nodig hebt. Typische netto rendementen zijn 2–4%. Reken altijd netto, nooit bruto, en nooit met alleen een piekweekprijs.
Hoe bereken ik het rendement van een woning aan het Gardameer?
Netto rendement = (jaaromzet − variabele kosten − vaste kosten) ÷ (aankoopprijs + kosten koper). Jaaromzet is nachtprijs × 365 × bezetting. De calculator op deze pagina doet dat met Gardameer-defaults.
Wat zijn de kosten koper aan het Gardameer?
Plan ongeveer 10% van de prijs: 9% registration tax on cadastral value (second home) · 10% VAT new-build, plus notaris, kadaster en eventueel makelaar.
Heb ik een vergunning nodig om te verhuren aan het Gardameer?
Een nationale CIN-code is verplicht sinds 2025, plus regionale toeristenbelasting en brandveiligheid. Sommige comuni beperken nachten of eisen een SCIA. Ga er niet vanuit dat een meerwoning automatisch 180 nachten verhuurbaar is.