Wat levert een vakantiehuis op Mallorca op?
Op de voorraad die Terrivio volgt ligt het bruto rendement op Mallorca doorgaans op 5–8% en het netto rendement op 2–4.5%, na exploitatiekosten en kosten koper. Het verschil is het hele verhaal: platformcommissie, schoonmaak, beheer, energie, verzekering, VvE en toeristenbelasting slokken vaak 35–50% van de bruto-omzet op.
Rekenvoorbeeld: een woning van € 390.000 verhuurd voor € 165 per nacht bij 55% bezetting komt op ongeveer 201 nachten en € 33.165 jaaromzet (8,5% bruto). Na 26% variabele kosten en € 4.800 vaste kosten is de NOI circa € 19.742 — 4,5% netto over een totale investering van € 436.800.
Seizoen — reken een piekweek niet door naar een jaar
Mei–oktober draagt het grootste deel van het jaar. Winterbezetting bestaat in Palma en het zuidwesten, maar is dun in het noorden en oosten. 50–60% blended is een serieus basis scenario voor een vergunde villa; 75% is piekseizoen-fantasie.
Ongelicentieerde 'toeristische verhuur' is de meest voorkomende manier waarop kopers het rendement overschatten. Staat er geen vergunningnummer in de advertentie, modelleer dan woonhuur (veel lager) of loop weg. ITP op bestaande bouw is 8–13% afhankelijk van de schijf.
Kosten koper en belasting op Mallorca
Reken ongeveer 12% boven de vraagprijs voor kosten koper in Spanje. Hoofdpost: ITP 6–10% (resale) · 10% VAT + 1.5% AJD (new-build). Die kosten zijn vanaf dag één weg — daarom deelt Terrivio de NOI door de totale investering, niet door de vraagprijs.
Niet-ingezeten EU/EER-eigenaren betalen 19% over het netto huurinkomen (kosten aftrekbaar); niet-EU-eigenaren 24% over bruto. Daarnaast jaarlijkse IBI en Plusvalía bij verkoop.
Toeristenbelasting: Catalonia & Balearics: ~€2–7 per night. Meestal geïnd bij gasten, maar het zit wél in je concurrerende nachtprijs.
Verhuurregels op Mallorca
De Balearen beperken nieuwe vakantieverhuurvergunningen; veel gemeenten geven ze niet meer uit. Bestaande vergunningen zijn waardevol en gaan niet automatisch mee met de akte. Het Spaanse nationale registratienummer blijft extra verplicht.
Landelijk kader (Spanje): Je hebt een regionale toeristische vergunning (VUT/HUT) én het nationale registratienummer (verplicht sinds juli 2025) nodig. Barcelona bouwt toeristenappartementen tot 2028 af; de Balearen en delen van Andalusië beperken nieuwe vergunningen.
Bekende plaatsen: Palma, Alcúdia, Sóller, Cala d'Or en Pollença. Elke gemeente heeft een ander seizoen en een andere vergunningskaart — Terrivio scoort regelgeving op de exacte stad bij een advertentie-analyse.
Zo bereken je het rendement op Mallorca
- Schat de jaaromzet. Gebruik een blended nachtprijs en jaarbezetting, geen piekweektarief. Geboekte nachten = 365 × bezetting. Omzet = nachtprijs × geboekte nachten.
- Trek de exploitatiekosten af. Variabele kosten (platform, schoonmaak, beheer) plus vaste kosten (verzekering, energie, VvE, onderhoud). Een startpunt op Mallorca is 26% variabel plus de vaste kosten in de calculator.
- Tel kosten koper bij de prijs. Overdrachtsbelasting, notaris, kadaster en makelaar — ongeveer 12% op Mallorca.
- Deel de NOI door de totale investering. Dat is het netto rendement. Vergelijk het met je hypotheekrente en met een fallback van langdurige verhuur vóór je biedt.
Veelgestelde vragen
Is een vakantiehuis op Mallorca een goede investering in 2026?
Dat hangt af van vergunning, microlocatie en of je de weken zelf nodig hebt. Typische netto rendementen zijn 2–4.5%. Reken altijd netto, nooit bruto, en nooit met alleen een piekweekprijs.
Hoe bereken ik het rendement van een woning op Mallorca?
Netto rendement = (jaaromzet − variabele kosten − vaste kosten) ÷ (aankoopprijs + kosten koper). Jaaromzet is nachtprijs × 365 × bezetting. De calculator op deze pagina doet dat met Mallorca-defaults.
Wat zijn de kosten koper op Mallorca?
Plan ongeveer 12% van de prijs: ITP 6–10% (resale) · 10% VAT + 1.5% AJD (new-build), plus notaris, kadaster en eventueel makelaar.
Heb ik een vergunning nodig om te verhuren op Mallorca?
De Balearen beperken nieuwe vakantieverhuurvergunningen; veel gemeenten geven ze niet meer uit. Bestaande vergunningen zijn waardevol en gaan niet automatisch mee met de akte. Het Spaanse nationale registratienummer blijft extra verplicht.