Gratis tool · aankoopkosten 2026

Kosten koper voor een vakantiewoning in Europa

Netto rendement sterft in de noemer. 5% bruto op een Spaanse doorverkoop is dichter bij 4% zodra 10–12% kosten koper bovenop de prijs ligt. Kies land en koopprijs — dezelfde tabel die Terrivio's pipeline voor een beleggingsaankoop gebruikt.

Acquisition

CountryTotalTransfer tax
🇪🇸 Spanje10,5%ITP 6–10% (resale) · 10% VAT + 1.5% AJD (new-build)
🇵🇹 Portugal8,1%IMT 0–7.5% (progressive) + 0.8% stamp duty
🇫🇷 Frankrijk7,2%≈7–8% notary & duties (resale) · 2–3% (new-build)
🇮🇹 Italië13,8%9% registration tax on cadastral value (second home) · 10% VAT new-build
🇳🇱 Nederland11,2%8% transfer tax for non-owner-occupied homes (2026, down from 10.4%)
🇩🇪 Duitsland11,9%Grunderwerbsteuer 3.5–6.5% by state + ≈2% notary & registry
🇬🇧 Verenigd Koninkrijk3,6%SDLT standard bands + 5% additional-property surcharge · Scotland ADS 8%
🇦🇹 Oostenrijk9,1%3.5% Grunderwerbsteuer + 1.1% registration + ≈3% agent
🇨🇭 Zwitserland6,2%0–3.3% cantonal transfer tax + ≈0.5–1% notary & registry
🇧🇪 België14,2%12% (Flanders) · 12.5% (Wallonia & Brussels) registration duty for investment homes
🇱🇺 Luxemburg8,1%6% registration + 1% transcription duty
🇩🇰 Denemarken1,5%0.6% registration fee + DKK 1,850 · agent fees paid by seller
🇨🇿 Tsjechië5,0%0% (acquisition tax abolished in 2020) + ≈0.5% registry

De verrassing van 8–14%

Vraagprijzen in Europa zijn niet 'cash bij de notaris'. Overdrachtsbelasting (ITP, IMT, droits de mutation, Grunderwerbsteuer) is de bulk. Notaris, kadaster, en in DE/AT/CH/IT een aankoopmakelaar, kunnen nog 3–5 punten toevoegen.

Eigengebruikstarieven liggen vaak lager dan beleggingstarieven. Nederland prijst een tweede woning in de investeringsschijf, niet de 2% voor hoofdverblijf. Frankrijk is goedkoper op nieuwbouw dan op bestaand. De tool toont het beleggingsgemiddelde; de toelichting zegt wanneer dat gemiddelde liegt.

  • België ≈14% · Spanje ≈10–12% · Italië ≈14% (geen prima casa) · Duitsland ≈12%
  • Nederland ≈11% belegging · Portugal ≈8% · Frankrijk ≈7% bestaand · Luxemburg ≈8%
  • Zwitserland ≈6% (Lex Koller eerst) · Tsjechië ≈5% · Denemarken ≈1,5%

Jaarlijkse belasting is geen aankoop — maar raakt cashflow

IBI, IMI, taxe foncière, OZB, IMU en council tax zitten in het exploitatiejaar, niet bij de notaris. De tweede KPI is oriëntatie: Spaanse IBI over kadastrale waarde, Britse council tax per band, Franse taxe foncière per gemeente. Gebruik hem om ozb niet als 'andermans probleem' te behandelen.

Hoe Terrivio deze cijfers gebruikt

Plak een advertentie-URL en het volledige rapport past deze aankooptabel toe, en deelt NOI door prijs plus kosten. Daarom matcht de '5% yield' van een portal zelden met Terrivio's netto — de portal vergat de notaris.

Zo reken je kosten koper in een vakantiehuis-rendement

  1. Neem de vraagprijs. Reken een hoopkorting pas als die in het voorcontract staat.
  2. Tel het landelijke aankoop-% erbij. Tabel hierboven, plus de toelichting voor eigen gebruik, nieuwbouw en regio.
  3. Die som is cash-in. Netto rendement = NOI ÷ cash-in, niet NOI ÷ vraagprijs.
  4. Zet jaarlijkse ozb/IBI in de opex. Hoort niet bij aankoop, maar vergeten blaast NOI op.

Veelgestelde vragen

Wat is kosten koper?

Overdrachtsbelasting, notaris, kadaster en gebruikelijke extra's. In andere landen heet dezelfde stapel ITP, IMT, frais de notaire of Kaufnebenkosten.

Waarom staat Nederland hier op ~11% en op Funda op 2%?

Funda gaat vaak uit van eigen gebruik (2%). Een vakantiehuis dat niet je hoofdverblijf is, valt doorgaans in het beleggingstarief. De pipeline-toelichting zegt dat expliciet.

Betaal ik in Spanje de aankoopmakelaar?

Meestal de verkoper. De tabel toont 0% buyer-agent voor ES/PT/FR/NL en een echt % waar de koper typisch betaalt (DE, AT, CH, IT).

Is dit belastingadvies?

Nee. Schijven schuiven per regio en per jaar. Gebruik de breakdown om de cheque te dimensioneren, bevestig bij een notaris in dat land.

Analyseer een echte advertentie in 60 seconden

Plak een Funda-, Idealista-, Rightmove- of ImmoScout24-link. Terrivio geeft netto rendement, cashflow, risicoscore, belasting en verhuurregels voor 13 Europese landen. Lancering 6 oktober 2026.

Zet me op de wachtlijst · Bekijk prijzen

Gerelateerde gidsen en tools

Alle cijfers zijn indicatieve schattingen ter oriëntatie en vormen geen financieel, fiscaal of juridisch advies. Controleer lokale regels bij een gekwalificeerd adviseur. Laatst bijgewerkt: 2026-09-13.