Vakantiewoning kopen in Frankrijk: rendement, belasting en verhuurregels

Wat levert een vakantiewoning in Frankrijk op?

In de markten die Terrivio volgt ligt het bruto rendement in Frankrijk doorgaans tussen 4–7% en het netto rendement tussen 1.5–4%, na exploitatiekosten en kosten koper. Het verschil tussen die twee is het hele verhaal: platformkosten, schoonmaak, beheer, energie, verzekering en lokale belastingen slokken meestal 35–50% van de bruto-omzet op.

Rekenvoorbeeld: een woning van € 280.000 met € 140 per nacht en 58% bezetting wordt circa 212 nachten geboekt en zet ongeveer € 29.680 per jaar om (10,6% bruto rendement). Na 25% variabele kosten en € 4.800 vaste kosten blijft een NOI van circa € 17.460 over — een netto rendement van 5,8% op de totale investering van € 302.400.

Kosten koper en belastingen in Frankrijk

Reken op ongeveer 8% bovenop de vraagprijs aan aankoopkosten. De grootste post: ≈7–8% notary & duties (resale) · 2–3% (new-build). Deze kosten ben je op dag één kwijt — daarom deelt Terrivio de NOI door de totale investering en niet door de vraagprijs.

Huurinkomen valt onder micro-BIC (30% forfaitaire aftrek voor niet-geclassificeerde verhuur, max. €15.000; 50% voor geclassificeerde) of het réel-regime met afschrijving (LMNP). Voor niet-ingezetenen komen 17,2% sociale heffingen bovenop de inkomstenbelasting.

Toeristenbelasting: €0.65–15 per night + 10–25% departmental surcharge. Die wordt normaal bij gasten geïnd, maar beïnvloedt wel je concurrerende nachtprijs.

Regels voor korte verhuur in Frankrijk

Elk meublé de tourisme heeft een registratienummer nodig. Hoofdverblijven mogen 120 nachten per jaar worden verhuurd (burgemeesters kunnen dit tot 90 verlagen); tweede woningen in Parijs en veel grote steden vereisen een wijziging van gebruik, vaak met compensatie.

Regelgeving is het grootste afzonderlijke risico bij Europese vakantieverhuur. De risicoscore van Terrivio weegt regelgevingsrisico voor 25% mee en signaleert nachtlimieten, vergunningsplicht en handhavingsintensiteit voor elke geanalyseerde advertentie.

Waar zoeken: steden en portalen in Frankrijk

Populaire locaties voor vakantieverhuur zijn Paris, Nice, Lyon, Bordeaux, Annecy en Chamonix. Elke locatie heeft een ander seizoensprofiel — Terrivio toont de omzetcurve over 12 maanden, zodat je ziet welk deel van het jaar het rendement draagt.

Advertenties staan vooral op SeLoger, Leboncoin, Bien'ici en PAP. Terrivio leest deze portalen direct uit: plak de link en de pipeline haalt prijs, oppervlakte, kamers en locatie automatisch op.

Zo analyseer je een advertentie in Frankrijk met Terrivio

1. Kopieer de advertentielink. Open de woning op SeLoger of een ander ondersteund portaal en kopieer de URL uit de adresbalk.
2. Plak de link in Terrivio. Terrivio leest de advertentie uit, geocodeert het adres en haalt de gemiddelde nachtprijs en bezetting op voor het segment (woningtype, slaapkamers, locatie).
3. Bekijk rendement en cashflow. Je krijgt bruto en netto rendement, NOI, maandelijkse cashflow, break-even bezetting en 10-jaars IRR — met de kosten koper en belastingen van Frankrijk.
4. Controleer risico, belasting en regels. Het rapport toont de risicoscore op 10 dimensies, het aanbevolen belastingregime voor Frankrijk en de verhuurregels die in die specifieke stad gelden.

Veelgestelde vragen