Wat levert een vakantiehuis in Lissabon op?
Op de voorraad die Terrivio volgt ligt het bruto rendement in Lissabon doorgaans op 5–8% en het netto rendement op 2.5–4.5%, na exploitatiekosten en kosten koper. Het verschil is het hele verhaal: platformcommissie, schoonmaak, beheer, energie, verzekering, VvE en toeristenbelasting slokken vaak 35–50% van de bruto-omzet op.
Rekenvoorbeeld: een woning van € 310.000 verhuurd voor € 135 per nacht bij 64% bezetting komt op ongeveer 234 nachten en € 31.590 jaaromzet (10,2% bruto). Na 26% variabele kosten en € 4.200 vaste kosten is de NOI circa € 19.177 — 5,7% netto over een totale investering van € 334.800.
Seizoen — reken een piekweek niet door naar een jaar
Stadstoerisme is jaarrond met een zomerpiek en een stillere november–januari. 60–70% bezetting is plausibel voor een goed gelegen, al vergunde AL; nieuwe AL's in centrale freguesias zijn grotendeels geblokkeerd.
Panden met veel AL's krijgen buurtweerstand en inspectierisico. Een model met 64% bezetting zonder vergunning is een STR-model van 0%. Heb een woonhuur-fallback (lagere ADR, hogere bezetting, andere belasting) vóór je biedt.
Kosten koper en belasting in Lissabon
Reken ongeveer 8% boven de vraagprijs voor kosten koper in Portugal. Hoofdpost: IMT 0–7.5% (progressive) + 0.8% stamp duty. Die kosten zijn vanaf dag één weg — daarom deelt Terrivio de NOI door de totale investering, niet door de vraagprijs.
In het vereenvoudigde regime wordt AL-inkomen belast over 35% van de bruto-omzet (50% in beperkingszones); niet-ingezetenen betalen een vast tarief van 25%. De jaarlijkse IMI is 0,3–0,45% van de fiscale waarde.
Toeristenbelasting: Lisbon €4 · Porto €3 per night. Meestal geïnd bij gasten, maar het zit wél in je concurrerende nachtprijs.
Verhuurregels in Lissabon
AL-registratie is verplicht. Lissabon beperkt nieuwe AL's in veel centrale freguesias; in containment zones is 50% van de bruto-omzet de belastinggrondslag in plaats van 35%. Toeristenbelasting is €4 per nacht. Check altijd de exacte freguesia, niet 'Lissabon' als geheel.
Landelijk kader (Portugal): Een Alojamento Local (AL)-registratie is verplicht. De landelijke stop uit 2023 is in 2024–2025 teruggedraaid; gemeenten bepalen nu zelf beperkingszones — Lissabon en Porto beperken nieuwe AL's in centrale wijken.
Bekende plaatsen: Alfama, Baixa, Cascais, Sintra en Parque das Nações. Elke gemeente heeft een ander seizoen en een andere vergunningskaart — Terrivio scoort regelgeving op de exacte stad bij een advertentie-analyse.
Zo bereken je het rendement in Lissabon
- Schat de jaaromzet. Gebruik een blended nachtprijs en jaarbezetting, geen piekweektarief. Geboekte nachten = 365 × bezetting. Omzet = nachtprijs × geboekte nachten.
- Trek de exploitatiekosten af. Variabele kosten (platform, schoonmaak, beheer) plus vaste kosten (verzekering, energie, VvE, onderhoud). Een startpunt in Lissabon is 26% variabel plus de vaste kosten in de calculator.
- Tel kosten koper bij de prijs. Overdrachtsbelasting, notaris, kadaster en makelaar — ongeveer 8% in Lissabon.
- Deel de NOI door de totale investering. Dat is het netto rendement. Vergelijk het met je hypotheekrente en met een fallback van langdurige verhuur vóór je biedt.
Veelgestelde vragen
Is een vakantiehuis in Lissabon een goede investering in 2026?
Dat hangt af van vergunning, microlocatie en of je de weken zelf nodig hebt. Typische netto rendementen zijn 2.5–4.5%. Reken altijd netto, nooit bruto, en nooit met alleen een piekweekprijs.
Hoe bereken ik het rendement van een woning in Lissabon?
Netto rendement = (jaaromzet − variabele kosten − vaste kosten) ÷ (aankoopprijs + kosten koper). Jaaromzet is nachtprijs × 365 × bezetting. De calculator op deze pagina doet dat met Lissabon-defaults.
Wat zijn de kosten koper in Lissabon?
Plan ongeveer 8% van de prijs: IMT 0–7.5% (progressive) + 0.8% stamp duty, plus notaris, kadaster en eventueel makelaar.
Heb ik een vergunning nodig om te verhuren in Lissabon?
AL-registratie is verplicht. Lissabon beperkt nieuwe AL's in veel centrale freguesias; in containment zones is 50% van de bruto-omzet de belastinggrondslag in plaats van 35%. Toeristenbelasting is €4 per nacht. Check altijd de exacte freguesia, niet 'Lissabon' als geheel.