Wat levert een vakantiehuis in Amsterdam op?
Op de voorraad die Terrivio volgt ligt het bruto rendement in Amsterdam doorgaans op 4–6% en het netto rendement op 1.5–3%, na exploitatiekosten en kosten koper. Het verschil is het hele verhaal: platformcommissie, schoonmaak, beheer, energie, verzekering, VvE en toeristenbelasting slokken vaak 35–50% van de bruto-omzet op.
Rekenvoorbeeld: een woning van € 525.000 verhuurd voor € 175 per nacht bij 50% bezetting komt op ongeveer 183 nachten en € 32.025 jaaromzet (6,1% bruto). Na 30% variabele kosten en € 5.800 vaste kosten is de NOI circa € 16.618 — 2,9% netto over een totale investering van € 574.875.
Seizoen — reken een piekweek niet door naar een jaar
Vraag is jaarrond. De limiet is legale nachten: vakantieverhuur van de hele woning is max. 30 nachten per jaar mét vergunning, en in enkele centrumwijken verboden. 50% bezetting in de calculator klopt alleen bij een andere wettelijke basis (bijv. B&B in je hoofdverblijf, of een pand met logiesbestemming).
Als de 30-nachtencap geldt, zet ~8% bezetting in de calculator (30/365) en beoordeel de deal als woning om in te wonen of langdurig te verhuren. De zoekopdracht 'vakantiewoning Amsterdam rendement' is meestal het verkeerde product — deze pagina bestaat om dat duidelijk te zeggen.
Kosten koper en belasting in Amsterdam
Reken ongeveer 9.5% boven de vraagprijs voor kosten koper in Nederland. Hoofdpost: 8% transfer tax for non-owner-occupied homes (2026, down from 10.4%). Die kosten zijn vanaf dag één weg — daarom deelt Terrivio de NOI door de totale investering, niet door de vraagprijs.
Particuliere beleggers worden in box 3 belast over een forfaitair rendement op het netto vermogen (circa 6% fictief, belast met 36%) in plaats van over de werkelijke huur; een stelsel op werkelijk rendement is gepland voor 2028. OZB en rioolheffing zijn jaarlijks verschuldigd.
Toeristenbelasting: Amsterdam 12.5% of the room rate · most other cities €1–5 per night. Meestal geïnd bij gasten, maar het zit wél in je concurrerende nachtprijs.
Verhuurregels in Amsterdam
Vakantieverhuur hele woning: vergunning + landelijk registratienummer + maximum 30 nachten (en een verbod in delen van het centrum). Toeristenbelasting is 12,5% van de kamerprijs. Andere gemeenten stellen eigen limieten onder de Wet toeristische verhuur — kopieer Amsterdam niet naar Haarlem of Rotterdam.
Landelijk kader (Nederland): Amsterdam staat vakantieverhuur van de hele woning toe voor maximaal 30 nachten per jaar, alleen met vergunning en landelijk registratienummer, en verbiedt het volledig in enkele centrumwijken. Andere gemeenten stellen eigen limieten onder de Wet toeristische verhuur.
Bekende plaatsen: Centrum, Oud-West, De Pijp, Noord en Oost. Elke gemeente heeft een ander seizoen en een andere vergunningskaart — Terrivio scoort regelgeving op de exacte stad bij een advertentie-analyse.
Zo bereken je het rendement in Amsterdam
- Schat de jaaromzet. Gebruik een blended nachtprijs en jaarbezetting, geen piekweektarief. Geboekte nachten = 365 × bezetting. Omzet = nachtprijs × geboekte nachten.
- Trek de exploitatiekosten af. Variabele kosten (platform, schoonmaak, beheer) plus vaste kosten (verzekering, energie, VvE, onderhoud). Een startpunt in Amsterdam is 30% variabel plus de vaste kosten in de calculator.
- Tel kosten koper bij de prijs. Overdrachtsbelasting, notaris, kadaster en makelaar — ongeveer 9.5% in Amsterdam.
- Deel de NOI door de totale investering. Dat is het netto rendement. Vergelijk het met je hypotheekrente en met een fallback van langdurige verhuur vóór je biedt.
Veelgestelde vragen
Is een vakantiehuis in Amsterdam een goede investering in 2026?
Dat hangt af van vergunning, microlocatie en of je de weken zelf nodig hebt. Typische netto rendementen zijn 1.5–3%. Reken altijd netto, nooit bruto, en nooit met alleen een piekweekprijs.
Hoe bereken ik het rendement van een woning in Amsterdam?
Netto rendement = (jaaromzet − variabele kosten − vaste kosten) ÷ (aankoopprijs + kosten koper). Jaaromzet is nachtprijs × 365 × bezetting. De calculator op deze pagina doet dat met Amsterdam-defaults.
Wat zijn de kosten koper in Amsterdam?
Plan ongeveer 9.5% van de prijs: 8% transfer tax for non-owner-occupied homes (2026, down from 10.4%), plus notaris, kadaster en eventueel makelaar.
Heb ik een vergunning nodig om te verhuren in Amsterdam?
Vakantieverhuur hele woning: vergunning + landelijk registratienummer + maximum 30 nachten (en een verbod in delen van het centrum). Toeristenbelasting is 12,5% van de kamerprijs. Andere gemeenten stellen eigen limieten onder de Wet toeristische verhuur — kopieer Amsterdam niet naar Haarlem of Rotterdam.