Vakantiewoning kopen in Oostenrijk: rendement, belasting en verhuurregels

Wat levert een vakantiewoning in Oostenrijk op?

In de markten die Terrivio volgt ligt het bruto rendement in Oostenrijk doorgaans tussen 4–6% en het netto rendement tussen 2–3.5%, na exploitatiekosten en kosten koper. Het verschil tussen die twee is het hele verhaal: platformkosten, schoonmaak, beheer, energie, verzekering en lokale belastingen slokken meestal 35–50% van de bruto-omzet op.

Rekenvoorbeeld: een woning van € 320.000 met € 130 per nacht en 55% bezetting wordt circa 201 nachten geboekt en zet ongeveer € 26.130 per jaar om (8,2% bruto rendement). Na 25% variabele kosten en € 4.400 vaste kosten blijft een NOI van circa € 15.198 over — een netto rendement van 4,3% op de totale investering van € 352.000.

Kosten koper en belastingen in Oostenrijk

Reken op ongeveer 10% bovenop de vraagprijs aan aankoopkosten. De grootste post: 3.5% Grunderwerbsteuer + 1.1% registration + ≈3% agent. Deze kosten ben je op dag één kwijt — daarom deelt Terrivio de NOI door de totale investering en niet door de vraagprijs.

Huurwinst wordt belast met progressieve inkomstenbelastingtarieven (0–55%) na 1,5% afschrijving; toeristische verhuur met diensten kan onder 10% btw vallen. De onroerendgoedbelasting (Grundsteuer) is laag.

Toeristenbelasting: Vienna 3.2% of the room rate · Ortstaxe €1–3.5 per night in resorts. Die wordt normaal bij gasten geïnd, maar beïnvloedt wel je concurrerende nachtprijs.

Regels voor korte verhuur in Oostenrijk

Sinds juli 2024 staat Wenen kortdurende verhuur in woonzones toe voor maximaal 90 dagen per jaar, tenzij een speciale vergunning is verleend. Tirol en Salzburg staan vakantieverhuur alleen toe waar een Freizeitwohnsitz-bestemming geldt.

Regelgeving is het grootste afzonderlijke risico bij Europese vakantieverhuur. De risicoscore van Terrivio weegt regelgevingsrisico voor 25% mee en signaleert nachtlimieten, vergunningsplicht en handhavingsintensiteit voor elke geanalyseerde advertentie.

Waar zoeken: steden en portalen in Oostenrijk

Populaire locaties voor vakantieverhuur zijn Vienna, Salzburg, Innsbruck, Kitzbühel, Zell am See en Wörthersee. Elke locatie heeft een ander seizoensprofiel — Terrivio toont de omzetcurve over 12 maanden, zodat je ziet welk deel van het jaar het rendement draagt.

Advertenties staan vooral op Willhaben, ImmoScout24.at, Immowelt.at en FindMyHome. Terrivio leest deze portalen direct uit: plak de link en de pipeline haalt prijs, oppervlakte, kamers en locatie automatisch op.

Zo analyseer je een advertentie in Oostenrijk met Terrivio

1. Kopieer de advertentielink. Open de woning op Willhaben of een ander ondersteund portaal en kopieer de URL uit de adresbalk.
2. Plak de link in Terrivio. Terrivio leest de advertentie uit, geocodeert het adres en haalt de gemiddelde nachtprijs en bezetting op voor het segment (woningtype, slaapkamers, locatie).
3. Bekijk rendement en cashflow. Je krijgt bruto en netto rendement, NOI, maandelijkse cashflow, break-even bezetting en 10-jaars IRR — met de kosten koper en belastingen van Oostenrijk.
4. Controleer risico, belasting en regels. Het rapport toont de risicoscore op 10 dimensies, het aanbevolen belastingregime voor Oostenrijk en de verhuurregels die in die specifieke stad gelden.

Veelgestelde vragen