De dure fouten zitten niet in de ADR. Ze zitten in een vergunning die niet meegaat, een VvE-stem tegen toeristisch gebruik, een garageperceel verkocht als het appartement, of een inboedelpolis die gasten uitsluit. Vink aan wat je zwart-op-wit hebt — voortgang blijft in deze browser.
Checklist
Toeristenvergunning / registratienummer hoort bij deze unit — Screenshot het nummer op de advertentie en match het met het gemeente- of rijksuittreksel van dit kadastrale perceel — niet het pand ernaast.
Schriftelijke clausule dat de vergunning meegaat met de verkoop — Als de verkoper 'na de overdracht de naamswijziging regelt', zet dan een boete in het voorcontract. Mondelinge beloftes sterven bij de notaris.
VvE-/gemeenschapsstatuten staan korte verhuur toe — Vraag de laatste twee ALV-notulen, niet alleen de brochure. Een stem uit 2024 tegen toeristisch gebruik wint van een vergunning uit 2018.
Titel, kadaster en advertentie-adres zijn hetzelfde perceel — Mismatchende huisnummers, garagepercelen verkocht als 'het appartement' en agrarisch land als stedelijk zijn de dure verrassingen.
Geen verborgen schulden, onderhoudsheffingen of openstaande VvE-bijdragen — Laat de notaris een lastenoverzicht maken. Gevel, lift en toeristenvergunning-rechtszaken gaan mee met de sleutels.
Energielabel en bewoonbaarheids-/gebruikspapieren bestaan — Banken en volgende kopers vragen ernaar. Een ontbrekende cédula / permis de louer / Energieausweis is vertraging, geen voetnoot.
Verzekeraar dekt toeristische gasten (niet alleen eigen gebruik) — Een gewone inboedelpolis sluit commerciële verhuur vaak uit. Vraag een vakantieverhuurpolis vóór je tekent.
Spanje: vergunning, IBI, VvE en cédula in de arras — Maak de 10%-aanbetaling afhankelijk van een overdraagbare toeristenvergunning, een nota simple zonder verrassingen, en een cédula die matcht met de bedden die je wilt verhuren.
Portugal: RNAL-/AL-status en containment-zone — Zoek de freguesia op de gemeentelijke AL-kaart. Een advertentie die 'altijd op Airbnb stond' in een bevroren parish is geen vergunning.
Frankrijk: meublé-nummer en wijziging van gebruik (als het geen hoofdverblijf is) — Parijs en veel steden >200k inwoners behandelen een tweede woning als wijziging van gebruik. Compensatievastgoed kan duurder zijn dan de inboedel.
Italië: CIN-code, SCIA-/gemeentemelding, brandveiligheid — Het historisch centrum van Florence en Venetië zijn speciale gevallen. Een CIN op een andere unit in hetzelfde palazzo dekt de jouwe niet.
Nederland: gemeentelijke vergunning, registratienummer, nachtlimiet — Amsterdam is 30 nachten en verboden in delen van het centrum. Kopieer die regels niet naar Zeeland of een vakantiepark — en omgekeerd.
Eerst de vergunning, dan de meubels
Een mooi interieur verhuurt niet. In Spanje wil je HUT/VUT en het rijksnummer op dit kadastrale perceel, plus een clausule in de arras dat de vergunning overgaat. In Portugal RNAL/AL en een parish die niet bevroren is. In Frankrijk is een meublé-nummer niet genoeg voor een tweede woning in een stad met wijziging van gebruik. In Italië moet de CIN deze unit zijn. In Nederland is de gemeentelijke vergunning lokaal — Amsterdam is niet Zeeland.
Het gebouw kan de gemeente overrulen
VvE-statuten en de laatste twee ALV-notulen winnen van een toeristenvergunning uit 2018. Een stem uit 2024 tegen korte verhuur is het cijfer in je model: nul toeristennachten. Vraag openstaande bijdragen, gevel- en liftheffingen, en rechtszaken. Die gaan mee met de sleutels.
Titel, energie, verzekering
Mismatchende huisnummers en agrarisch land als stedelijk komen nog voor. Banken en de volgende koper vragen het energielabel en bewoonbaarheidspapieren. Een gewone inboedelpolis sluit STR vaak uit — vraag een vakantiepolis vóór je tekent.
Zo doe je due diligence op een Europese vakantiewoning
Filter op land. Landrijen (arras, AL, meublé, CIN, NL-vergunning) verschijnen als je de selector wisselt.
Vink alleen schriftelijke stukken. Een WhatsApp van de makelaar is geen nota simple.
Zet gaten in het voorcontract. Wat nog openstaat hoort als voorwaarde of als prijschip in de reservering.
Lees VvE-notulen als laatste. Een vers verbod op toeristisch gebruik wint van een historische vergunning.
Veelgestelde vragen
Gaat een toeristenvergunning automatisch mee met de koop?
Vaak niet. Veel steden behandelen de vergunning als persoonlijk. Zet een schriftelijke overdracht in het voorcontract, met boete als het na de overdracht misgaat.
Kan de VvE Airbnb verbieden nadat ik koop?
In veel markten ja, of ze deden het al. Notulen winnen van de brochure. Underwrite dat risico expliciet.
Vervangt dit een advocaat?
Nee. Het is de lijst die we elke koper toewensen vóór een aanbetaling van 10%. Een lokale vastgoedadvocaat sluit het dossier.
Waar staat mijn voortgang?
Alleen in de local storage van deze browser, per land. Sitegegevens wissen = vinkjes weg.
Analyseer een echte advertentie in 60 seconden
Plak een Funda-, Idealista-, Rightmove- of ImmoScout24-link. Terrivio geeft netto rendement, cashflow, risicoscore, belasting en verhuurregels voor 13 Europese landen. Lancering 6 oktober 2026.
Alle cijfers zijn indicatieve schattingen ter oriëntatie en vormen geen financieel, fiscaal of juridisch advies. Controleer lokale regels bij een gekwalificeerd adviseur. Laatst bijgewerkt: 2026-09-13.