Formule netto rendement
Netto rendement = netto exploitatieresultaat ÷ totale investering. De NOI is de jaaromzet min alle terugkerende exploitatiekosten. De totale investering is de aankoopprijs plus kosten koper en eventuele verbouwing of inrichting vóór de eerste boeking. Alleen door de vraagprijs delen overschat het rendement met precies de omvang van die kosten.
- Omzet €30.000 · exploitatiekosten €12.000 → NOI €18.000
- Prijs €300.000 + 10% kosten koper → totale investering €330.000
- Netto rendement = 18.000 ÷ 330.000 = 5,5% (bruto zou 10% tonen)
Kosten koper per land (indicatie, 2026)
De grootste reden dat netto rendementen verschillen tussen landen met vergelijkbare huren zijn de aankoopkosten. Indicatieve waarden voor een woning die je niet zelf bewoont:
- België ≈14% · Spanje ≈12% · Duitsland, Oostenrijk, Italië ≈10%
- Nederland ≈9,5% (8% overdrachtsbelasting sinds 2026) · Frankrijk, Portugal, VK, Luxemburg ≈8%
- Zwitserland, Tsjechië ≈4% · Denemarken ≈2%
Checklist exploitatiekosten
Een kostenregel missen is de meest voorkomende manier waarop beleggers het netto rendement overschatten. Loop elke post na, ook als het bedrag klein is.
- OZB en gemeentelijke heffingen · opstal- en aansprakelijkheidsverzekering
- Energie en internet (bij korte verhuur voor jouw rekening) · VvE- of servicekosten
- Beheer- of co-hostkosten · niet-doorbelaste schoonmaak · linnen en verbruiksartikelen
- Onderhoudsreserve (1–1,5% van de waarde per jaar) · boekhouding en vergunningskosten
Wat Terrivio toevoegt
Terrivio past de exacte kosten-koper-tabel en het belastingregime toe voor elk van 13 landen, haalt marktomzet op voor het woningsegment en berekent netto rendement, NOI, cashflow, break-even bezetting, DSCR en 10-jaars IRR voor elke advertentielink — deterministische rekenkunde, geen AI in de cijfers.
Zo bereken je het netto rendement van vastgoed
- Bepaal de jaaromzet. Voor korte verhuur: ADR × 365 × bezetting; voor langdurige verhuur: 12 × maandhuur min verwachte leegstand.
- Zet elke exploitatiekost op een rij. Belastingen, verzekering, energie, beheer, schoonmaak, onderhoudsreserve, boekhouding. Trek af voor de NOI.
- Bereken de totale investering. Aankoopprijs + overdrachtsbelasting + notaris + kadaster + makelaar + verbouwing en inrichting.
- Deel en vergelijk. Netto rendement = NOI ÷ totale investering. Vergelijk met je hypotheekrente en met andere markten.
Veelgestelde vragen
Wat is een goed netto rendement?
Voor Europees woon- en vakantievastgoed is 3–5% netto gangbaar op goede locaties; 5–7% is sterk en gaat meestal samen met meer risico of werk; onder 2,5% koop je voor waardegroei.
Moet ik de hypotheek meenemen in het netto rendement?
Nee. Netto rendement is een eigenschap van de woning, onafhankelijk van financiering. Gebruik cash-on-cash rendement of DSCR om een specifieke lening te beoordelen.
Waarom is mijn netto rendement lager dan het cijfer van de makelaar?
Makelaars noemen meestal het bruto rendement op de vraagprijs. Kosten koper in de noemer en alle exploitatiekosten in de teller halveren het getal doorgaans.
Berekent Terrivio het netto rendement automatisch?
Ja. Plak een advertentielink en Terrivio berekent het netto rendement met landspecifieke kosten koper, marktomzetdata en een volledig kostenmodel.