Vastgoedinvesteringen in Frankrijk: Airbnb Regels, LMNP Belastingen en beste markten (2026)

Frankrijk blijft een van de meest liquide en diverse markten voor vastgoedbeleggingen in Europa – van alpenchalets in Megève tot stadsappartementen in Lyon en kustvilla's aan de Côte d'Azur – maar het belastingstelsel voor huurinkomsten (meublé de tourisme) is echt een van de meest complexe in de regio, en fouten maken is de meest voorkomende kostbare fout die buitenlandse kopers maken.

Op twee manieren worden gemeubileerde huurinkomsten belast

Gemeubileerde huurinkomsten in Frankrijk vallen onder de categorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) en u kiest doorgaans tussen twee regimes. OnderMicro-BICbetaalt u belasting over een vast percentage van het bruto inkomen na een standaard forfaitaire aftrek – historisch gezien rond de 50% voor standaard gemeubileerde huurwoningen, en aanzienlijk hoger (historisch gezien tot 71%) voor een ‘geclassificeerde’ meublé de tourisme, een formele kwaliteitsbeoordeling die u aanvraagt ​​via het plaatselijke VVV-kantoor. Onderrégime réel, trekt u uw werkelijke kosten af ​​(hypotheekrente, beheerskosten, afschrijvingen, renovatie), wat vaak een lagere belastbare basis oplevert dan de forfaitaire aftrek zodra een onroerend goed reële kosten heeft of professioneel wordt beheerd. Boven een bepaalde inkomensdrempel wordt régime réel verplicht in plaats van optioneel.

Het onderscheid tussen geclassificeerd en niet-geclassificeerd is voor veel eigenaren het papierwerk waard: het classificatieproces is eerder administratief dan moeilijk, en het verschil in belastingaftrek is groot genoeg om te veranderen welk regime zinvol is.

Prélèvements socialeux – de belastingmensen vergeten het

Bovenop de inkomstenbelasting zijn de nettohuurinkomsten ook onderworpen aan prélèvements sociaux (sociale lasten), historisch gezien rond de 17,2%. Dit geldt zowel voor niet-ingezetenen als voor ingezetenen. Inwoners van de EU/EER/Zwitserland kunnen in aanmerking komen voor een verlaagd tarief op grond van de EU-regels voor de coördinatie van de sociale zekerheid, maar deze verlaging is niet automatisch; er is een actieve toepassing voor nodig en geen standaardaanname.

LMNP-status en waarom dit van belang is voor de afschrijving

Onder régime réel staat de Franse belastingwetgeving toe dat eigenaren van LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) het gebouw en de inrichting in de loop van de tijd kunnen afschrijven, wat de belastbare huurwinst jarenlang aanzienlijk kan verminderen of zelfs elimineren, zelfs als het onroerend goed een positieve cashflow genereert. Dit is een van de meer investeerdersvriendelijke kenmerken van de Franse belastingwetgeving en een van de minst begrepen door buitenlandse kopers.

Acquisitiekosten

Budget ongeveer 7-8% bovenop de aankoopprijs voor een bestaand (niet nieuwbouw) onroerend goed – dit dekt de mutatierechten (overdrachtsbelasting, ongeveer 5,8% in de meeste departementen), notariskosten en registratiekosten. Nieuwbouwwoningen kennen een andere, doorgaans lagere, belastingstructuur, maar een hogere aankoopprijs inclusief BTW.

Waar de markt het sterkst is voor STR

• Franse Alpen (Megève, Chamonix, Courchevel) – vraag in twee seizoenen, strakke planningsbeperkingen, hoge invoerprijs maar sterke stabiliteit op de lange termijn

• Provence en de Luberon – lang zomerseizoen, volwassen internationale huurvraag, beperkt nieuw aanbod van traditionele stenen eigendommen

• Franse Rivièra (Nice, Antibes, Cannes) – vraag bijna het hele jaar door, gedreven door zowel vakantie- als zakenreizen, maar behoort tot de hoogste toegangsprijzen van het land

• Secundaire steden (Lyon, Bordeaux, Nantes) – lagere instapprijs, bescheidener rendementen, maar sterke binnenlandse huurliquiditeit en minder seizoensconcentratie

De regulerende laag

Regels voor kortetermijnverhuur worden vastgesteld op gemeentelijk niveau, en Parijs in het bijzonder beperkt de kortetermijnverhuur van een hoofdwoning tot 120 nachten per jaar, met strengere regels voor verandering van gebruik voor tweede woningen en niet door de eigenaar bewoonde eenheden. De regels verschillen ook per gemeente buiten Parijs – bevestig altijd de huidige lokale registratie- en wijzigingsvereisten voordat u ervan uitgaat dat een onroerend goed vrij op de markt kan worden gebracht, en behandel dit artikel als uitgangspunt en niet als vervanging voor advies van een Franse notaris of accountant.

Terrivio modelleert de Franse acquisitiekosten, zowel de BIC-regimes, als prélèvements sociaux automatisch voor elke Franse vermelding, zodat u het plaatje na belastingen kunt zien voordat u beslist welke structuur bij uw situatie past.