Outil gratuit · règles STR 2026

Puis-je faire Airbnb dans cette ville ?

Un guide national ne suffit pas. Barcelone n'est pas Valence. Amsterdam n'est pas la Zélande. Choisissez une ville — licence, plafond de nuitées à mettre dans le taux d'occupation, taxe de séjour, et les trois documents à exiger avant que le dépôt quitte votre compte.

Légal seulement avec permis et souvent un plafond serré. Modélisez le plafond, pas la haute saison.

CityRiskNight capLicence
Barceloneblocked—Licence HUT + numéro d'enregistrement espagnol. La ville supprime les meublés touristiques d'ici 2028 ; nouvelles licences au centre gelées.
Madridrestricted—VUT régionale + registre national. Locations entières au Centro et intramuros: moratoire ; périphérie au cas par cas.
Valence / Costa Blancacautious—Licence VT de la Communauté valencienne + registre national. Encore délivrée dans beaucoup de stations ; certaines communes plafonnent.
Malaga / Costa del Solcautious—VFT andalouse + registre national. Malaga ville a des plafonds de zonage ; Marbella a ses propres règles. La licence ne se transmet pas automatiquement.
Majorquerestricted—Licence touristique des Baléares. Nouvelles licences gelées dans beaucoup de zones ; les existantes ont de la valeur. Copropriétés souvent inéligibles.
Tenerifeopen—Règles canariennes + registre national. Le sud délivre encore plus facilement que le nord ou les zones protégées.
Lisbonnerestricted—Enregistrement Alojamento Local (AL). Zones de contention dans les paroisses centrales gèlent la plupart des nouveaux AL ; les existants restent cessibles.
Portorestricted—Enregistrement AL. Centre historique et plusieurs paroisses restreignent les nouveaux AL ; vérifiez la freguesia exacte.
Algarveopen—AL encore largement disponible hors quelques cœurs saturés. Les résidences touristiques sont souvent le chemin le plus propre.
Parisrestricted120Enregistrement meublé de tourisme. Résidence principale : 120 nuits (le maire peut couper à 90). Un investissement dédié exige un changement d'usage, souvent avec compensation.
Alpes (Chamonix / Morzine)cautious—Enregistrement meublé. Les stations délivrent plus facilement qu'à Paris, mais le classement et la copropriété comptent pour les semaines de pointe.
Amsterdamrestricted30Permis + enregistrement national. Logement entier : 30 nuits/an, interdit dans une partie du centre. C'est un logement occupé, pas un produit de rendement STR.
Florenceblocked—Code CIN national. Nouvelles locations dans le centre UNESCO interdites ; les CIN existants sont l'actif rare.
Romecautious—CIN + SCIA. Encore possible hors des poches historiques les plus serrées ; sécurité incendie et copropriété bloquent souvent.
Veniserestricted—CIN plus contribution locale et règles de nuitées qui se durcissent. Le centre historique est d'abord un achat lifestyle.
Berlinrestricted—Permis Zweckentfremdung pour la location du logement entier. Numéro d'enregistrement obligatoire. STR sans permis = amende classique.
Viennerestricted90Locations en zone d'habitation plafonnées à 90 jours sans permis dédié. Enregistrement et règlement d'immeuble en plus.
Praguecautious—Licence commerciale + déclaration locale. Le centre historique est sous pression politique ; attendez-vous à des règles d'immeuble plus dures.
Copenhaguerestricted70Le home sharing privé est plafonné (souvent 70 nuits via une plateforme). Un STR annuel exige en général une autre classe de bien.
Zurich / Alpes suissesrestricted—Règles cantonales + Lex Koller pour les acheteurs étrangers. Beaucoup de communes alpines plafonnent les résidences secondaires. Ne copiez pas les Alpes françaises.

La ville bat toujours le pays

L'Espagne n'a pas une règle Airbnb. Catalogne, Andalousie, Madrid, Baléares : chaque région a sa licence, puis les villes gèlent ou suppriment. Le cadre Le Meur permet aux maires de ramener le plafond de résidence principale de 120 vers 90 nuits. Aux Pays-Bas, le plafond est communal : 30 à Amsterdam, autre chose sur la côte.

Un tableur à 200 nuitées dans un marché plafonné à 120 est un fantasme de conformité. Mettez d'abord le plafond dans le champ d'occupation, ensuite parlez ADR.

  • Blocked : nouvelles locations gelées ou retirées (centre de Barcelone, paroisses de Lisbonne, ban CIN du centre historique de Florence)
  • Restricted : légal seulement avec permis et souvent un plafond serré (Paris 120, Amsterdam 30, Copenhague 70)
  • Cautious : possible, mais le zonage ou la copropriété peut tuer le dossier rue par rue
  • Open : licences encore délivrées — confirmez en mairie avant d'offrir

Ce qu'un plafond fait au rendement

Une résidence principale parisienne à 120 nuits légales, c'est 33 % d'occupation même saturée. Ce n'est pas une saison molle — c'est le produit. Une secondaire à Paris exige en général un changement d'usage, souvent avec compensation plus chère que le mobilier.

Le plafond de 30 nuits à Amsterdam fait du STR un à-côté lifestyle, pas une stratégie de rendement. Underwritez le long terme ou passez. Ne copiez pas ces règles sur un parc en Zélande — ni l'inverse.

Ce qu'il faut par écrit

Une annonce « toujours sur Airbnb » n'est pas une licence. Alignez le numéro sur cette parcelle cadastrale, obtenez les PV d'AG qui autorisent encore l'usage touristique, et mettez une clause de transfert avec pénalité dans le compromis. Les promesses orales meurent chez le notaire.

Comment vérifier si vous pouvez Airbnb un bien européen

  1. Prenez la ville, pas le pays. Barcelone n'est pas l'Espagne ; Paris n'est pas la France.
  2. Mettez le plafond dans l'occupation. 120 ou 30 nuitées : ce chiffre, pas la haute saison, entre dans le modèle.
  3. Alignez la licence sur la parcelle. Capture du numéro d'annonce + extrait mairie / registre de ce cadastre, pas de l'immeuble d'à côté.
  4. Conditionnez le dépôt. Clause écrite dans l'arras / le compromis. Si le vendeur « changera le nom après l'acte », ajoutez une pénalité.

Questions fréquentes

Puis-je faire Airbnb à Barcelone en 2026 ?

Les nouveaux meublés touristiques du centre sont gelés ; la ville retire les licences vers 2028. N'underwritez pas un achat barcelonais sur un revenu STR nouveau sans HUT transférable dans l'arras.

Combien de nuits à Paris ?

Résidence principale : 120 nuits (les maires peuvent viser 90). Secondaire : changement d'usage en général. Modélisez le plafond, pas 200 nuits.

Airbnb est-il interdit à Amsterdam ?

Location du logement entier plafonnée à 30 nuits, interdite dans une partie du centre. Pas une interdiction municipale totale, pas une stratégie de rendement non plus.

Est-ce un avis juridique ?

Non. Les règles bougent par commune et par mois. Orientez-vous ici, puis vérifiez en mairie, chez un avocat local et dans le règlement de copropriété.

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Tous les chiffres sont des estimations indicatives à titre d'orientation et ne constituent pas un conseil financier, fiscal ou juridique. Vérifiez les règles locales auprès d'un conseiller qualifié. Dernière mise à jour: 2026-09-13.