Que rapporte une location de vacances à Madère ?
Sur les biens suivis par Terrivio, le rendement brut à Madère se situe généralement entre 6–9% et le net entre 3–5.5%, après charges d'exploitation et frais d'acquisition. L'écart est toute l'histoire : commissions, ménage, gestion, énergie, assurance, copropriété et taxe de séjour absorbent souvent 35 à 50 % du brut.
Exemple : un bien à 245 000 € loué 110 € la nuit avec 64 % d'occupation totalise environ 234 nuits et 25 740 € de revenus (10,5% brut). Après 24 % de charges variables et 3 400 € de charges fixes, le NOI atteint environ 16 162 € — soit 6,1% net sur 264 600 € d'investissement total.
Saisonnalité — n'annualisez pas une semaine de pointe
Madère a une courbe annuelle plus douce que l'Algarve : randonnée et télétravail remplissent l'hiver. L'été paie encore plus la nuit. 60–70 % est réaliste pour un appartement licencié à Funchal ; les villages du nord sont plus saisonniers.
Les parcelles pentues impliquent plus d'entretien et parfois une moindre demande en bail long si les règles AL durcissent. Gardez un repli longue durée. Porto Santo a une saison plus courte — ne le mélangez pas aux comps de Funchal.
Frais d'acquisition et fiscalité à Madère
Prévoyez environ 8 % au-dessus du prix affiché à Madère. Poste principal : IMT 0–7.5% (progressive) + 0.8% stamp duty. Ces frais sont perdus dès le premier jour — Terrivio divise donc le NOI par l'investissement total.
En régime simplifié, les revenus AL sont imposés sur 35 % du chiffre d'affaires brut (50 % en zone de contention) ; les non-résidents paient un taux fixe de 25 %. L'IMI annuel est de 0,3 à 0,45 % de la valeur fiscale.
Taxe de séjour : Lisbon €4 · Porto €3 per night. Percue auprès des voyageurs, elle pèse quand même sur votre prix de nuit.
Règles de location courte durée à Madère
L'AL s'applique comme sur le continent. Le gouvernement régional peut ajouter des règles ; Funchal a été plus strict que les concelhos ruraux. Les non-résidents paient 25 % sur la fraction imposable en régime simplifié.
Cadre national (Portugal) : L'enregistrement Alojamento Local (AL) est obligatoire. Le gel national de 2023 a été levé en 2024-2025 ; les municipalités définissent désormais leurs zones de contention — Lisbonne et Porto limitent les nouveaux AL dans les paroisses centrales.
Localités fréquentes : Funchal, Câmara de Lobos, Calheta, Santana et Porto Santo. Chaque commune a sa saisonnalité et sa carte de licences — Terrivio note la réglementation de la ville exacte sur une analyse d'annonce.
Comment calculer le rendement à Madère
- Estimez les revenus annuels. Utilisez un ADR mixte et une occupation annuelle, pas un tarif de semaine de pointe. Nuits = 365 × occupation. Revenus = ADR × nuits.
- Soustrayez les charges. Charges variables (plateforme, ménage, gestion) plus charges fixes. Point de départ à Madère : 24 % de variable plus les fixes du calculateur.
- Ajoutez les frais d'acquisition. Droits, notaire, registre, agence — environ 8 % à Madère.
- Divisez le NOI par l'investissement total. C'est le rendement net. Comparez-le à votre taux de crédit et à un repli en bail long avant d'offrir.
Questions fréquentes
Une maison de vacances à Madère est-elle un bon investissement en 2026 ?
Cela dépend de la licence, de la micro-localisation et de votre usage personnel. Rendements nets typiques : 3–5.5%. Raisonner toujours en net, jamais en brut.
Comment calculer le rendement locatif à Madère ?
Rendement net = (revenus − charges variables − charges fixes) ÷ (prix + frais d'acquisition). Revenus = ADR × 365 × occupation. Le calculateur de cette page le fait avec des valeurs Madère.
Quel est le montant des frais d'acquisition à Madère ?
Comptez environ 8 % : IMT 0–7.5% (progressive) + 0.8% stamp duty, plus notaire, registre et éventuels frais d'agence.
Faut-il une licence pour louer à Madère ?
L'AL s'applique comme sur le continent. Le gouvernement régional peut ajouter des règles ; Funchal a été plus strict que les concelhos ruraux. Les non-résidents paient 25 % sur la fraction imposable en régime simplifié.