Outil gratuit · frais d'acquisition 2026

Frais d'acquisition d'une maison de vacances en Europe

Le rendement net meurt au dénominateur. 5 % brut sur une revente espagnole vaut plutôt 4 % une fois 10–12 % de frais au-dessus du prix. Pays + prix — le même tableau que la pipeline Terrivio pour un achat d'investissement.

Acquisition

CountryTotalTransfer tax
🇪🇸 Espagne10,5%ITP 6–10% (resale) · 10% VAT + 1.5% AJD (new-build)
🇵🇹 Portugal8,1%IMT 0–7.5% (progressive) + 0.8% stamp duty
🇫🇷 France7,2%≈7–8% notary & duties (resale) · 2–3% (new-build)
🇮🇹 Italie13,8%9% registration tax on cadastral value (second home) · 10% VAT new-build
🇳🇱 Pays-Bas11,2%8% transfer tax for non-owner-occupied homes (2026, down from 10.4%)
🇩🇪 Allemagne11,9%Grunderwerbsteuer 3.5–6.5% by state + ≈2% notary & registry
🇬🇧 Royaume-Uni3,6%SDLT standard bands + 5% additional-property surcharge · Scotland ADS 8%
🇦🇹 Autriche9,1%3.5% Grunderwerbsteuer + 1.1% registration + ≈3% agent
🇨🇭 Suisse6,2%0–3.3% cantonal transfer tax + ≈0.5–1% notary & registry
🇧🇪 Belgique14,2%12% (Flanders) · 12.5% (Wallonia & Brussels) registration duty for investment homes
🇱🇺 Luxembourg8,1%6% registration + 1% transcription duty
🇩🇰 Danemark1,5%0.6% registration fee + DKK 1,850 · agent fees paid by seller
🇨🇿 République tchèque5,0%0% (acquisition tax abolished in 2020) + ≈0.5% registry

La surprise des 8–14 %

Les prix affichés ne sont pas le cash chez le notaire. Droits de mutation (ITP, IMT, overdrachtsbelasting, Grunderwerbsteuer) font le gros. Notaire, registre, et en DE/AT/CH/IT un agent acheteur, ajoutent 3–5 points.

Les taux résidence principale sont souvent plus bas que l'investissement. Aux Pays-Bas, une secondaire est au taux investissement, pas à 2 %. La France est moins chère en neuf qu'en ancien. L'outil montre la moyenne investissement ; la note dit quand cette moyenne ment.

  • Belgique ≈14 % · Espagne ≈10–12 % · Italie ≈14 % (hors prima casa) · Allemagne ≈12 %
  • Pays-Bas ≈11 % investissement · Portugal ≈8 % · France ≈7 % ancien · Luxembourg ≈8 %
  • Suisse ≈6 % (Lex Koller d'abord) · Tchéquie ≈5 % · Danemark ≈1,5 %

La taxe annuelle n'est pas de l'acquisition — elle mange le cashflow

IBI, IMI, taxe foncière, OZB, IMU, council tax : année d'exploitation, pas le jour de l'acte. Le second KPI oriente seulement.

Comment Terrivio s'en sert

Collez une URL d'annonce : le rapport applique ce tableau, puis divise le NOI par prix + frais. Voilà pourquoi le « 5 % » d'un portail et le net Terrivio collent rarement — le portail a oublié le notaire.

Comment intégrer les frais d'acquisition dans le rendement

  1. Prenez le prix demandé. N'enlevez une décote que si elle est au compromis.
  2. Ajoutez le % du pays. Tableau ci-dessus + la note (principal, neuf, région).
  3. Cette somme est le cash-in. Rendement net = NOI ÷ cash-in, pas ÷ prix affiché.
  4. Mettez la taxe foncière dans l'opex. Pas de l'acquisition, mais l'oublier gonfle le NOI.

Questions fréquentes

C'est quoi les Kosten Koper ?

Néerlandais pour « frais à la charge de l'acheteur ». En France : droits de mutation + émoluments du notaire + publicité foncière. Même pile, autre nom.

Pourquoi ~11 % aux Pays-Bas et 2 % sur Funda ?

Funda suppose souvent la résidence principale (2 %). Une maison de vacances est en général au taux investissement.

Est-ce un avis fiscal ?

Non. Confirmez chez un notaire du pays.

L'agent est-il à la charge de l'acheteur en Espagne ?

En général non. Le tableau met 0 % agent acheteur pour ES/PT/FR/NL, un vrai % là où l'acheteur paie souvent (DE, AT, CH, IT).

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Tous les chiffres sont des estimations indicatives à titre d'orientation et ne constituent pas un conseil financier, fiscal ou juridique. Vérifiez les règles locales auprès d'un conseiller qualifié. Dernière mise à jour: 2026-09-13.