Checklist due diligence pour une maison de vacances
Les erreurs chères ne sont pas dans l'ADR. Licence qui ne se transfère pas, vote de copropriété contre l'usage touristique, lot de garage vendu comme l'appart, MRH qui exclut les voyageurs. Cochez ce que vous avez par écrit — la progression reste ici.
Checklist
Licence / numéro d'enregistrement correspond à ce lot — Capturez le numéro de l'annonce et alignez-le sur l'extrait mairie / registre de cette parcelle cadastrale — pas l'immeuble d'à côté.
Clause écrite de transfert de la licence avec la vente — Si le vendeur « s'occupera du changement de titulaire après l'acte », mettez une pénalité dans le compromis. Les promesses orales meurent chez le notaire.
Le règlement de copropriété autorise la location courte durée — Demandez les deux derniers PV d'AG, pas seulement la brochure. Un vote 2024 contre l'usage touristique bat une licence 2018.
Titre, cadastre et adresse de l'annonce = la même parcelle — Numéros de porte qui ne collent pas, lots de garage vendus comme « l'appart », terrain rustique vendu en urbain : les mauvaises surprises chères.
Pas de dettes cachées, appels de fonds ou charges impayées — Extrait des charges chez le notaire. Ravalement, ascenseur et procès de licence voyagent avec les clés.
DPE et papiers d'habitabilité existent — Banques et futurs acheteurs le demanderont. Un cédula / permis de louer / Energieausweis manquant est un retard, pas une note de bas de page.
L'assureur couvre les voyageurs (pas seulement l'occupation propriétaire) — Une MRH standard exclut souvent la location commerciale. Tarifez une police meublé de tourisme avant de signer.
Espagne : licence, IBI, copropriété et cédula dans l'arras — Conditionnez les 10 % à une licence transférable, une nota simple sans surprise, et une cédula alignée sur les couchages loués.
Portugal : statut RNAL / AL et zone de contention — Vérifiez la freguesia sur la carte AL. Une annonce « toujours sur Airbnb » dans une paroisse gelée n'est pas une licence.
France : numéro de meublé et changement d'usage (si ce n'est pas une résidence principale) — Paris et beaucoup de villes de plus de 200 000 habitants traitent une résidence secondaire comme un changement d'usage. La compensation peut coûter plus cher que le mobilier.
Italie : code CIN, SCIA / dépôt en mairie, sécurité incendie — Le centre historique de Florence et Venise sont des cas à part. Un CIN sur un autre lot du palazzo ne couvre pas le vôtre.
Pays-Bas : permis communal, numéro d'enregistrement, plafond de nuitées — Amsterdam : 30 nuits, interdit dans une partie du centre. Ne copiez pas ces règles sur la Zélande ou un parc de vacances — ni l'inverse.
La licence d'abord, les meubles ensuite
Un bel intérieur ne se loue pas. Espagne : HUT/VUT et numéro national sur cette parcelle, clause dans l'arras. Portugal : RNAL/AL et paroisse non gelée. France : un numéro de meublé ne suffit pas pour une secondaire soumise au changement d'usage. Italie : le CIN doit être ce lot. Pays-Bas : permis communal local — Amsterdam n'est pas la Zélande.
L'immeuble peut battre la mairie
Le règlement et les deux derniers PV d'AG battent une licence 2018. Un vote 2024 contre la courte durée = zéro nuit touristique dans le modèle. Charges impayées, ravalement, procès : ça voyage avec les clés.
Titre, DPE, assurance
Numéros de porte qui ne collent pas, terrain rustique vendu en urbain. Banques et futur acheteur demanderont DPE et papiers d'habitabilité. Une MRH standard exclut souvent le STR — tarifez une police meublé de tourisme avant de signer.
Comment mener la due diligence d'une maison de vacances européenne
Filtrez sur le pays. Les lignes spécifiques (arras, AL, meublé, CIN, permis NL) apparaissent.
Cochez seulement l'écrit. Un WhatsApp de l'agent n'est pas la nota simple.
Conditionnez le compromis. Ce qui reste ouvert devient condition ou levier de prix.
Relisez les PV d'AG en dernier. Une interdiction fraîche bat une licence historique.
Questions fréquentes
La licence se transfère-t-elle automatiquement ?
Souvent non. Beaucoup de villes la traitent comme personnelle. Clause écrite + pénalité dans le compromis.
La copropriété peut-elle interdire Airbnb après l'achat ?
Dans beaucoup de marchés oui, ou elle l'a déjà fait. Les PV battent la brochure.
Cela remplace-t-il un avocat ?
Non. C'est la liste que nous voulons avant un dépôt de 10 %. Un notaire / avocat local clôt le dossier.
Où est stockée la progression ?
Uniquement dans le local storage de ce navigateur, par pays.
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Tous les chiffres sont des estimations indicatives à titre d'orientation et ne constituent pas un conseil financier, fiscal ou juridique. Vérifiez les règles locales auprès d'un conseiller qualifié. Dernière mise à jour: 2026-09-13.