Que rapporte une location de vacances dans le Tyrol ?
Sur les biens suivis par Terrivio, le rendement brut dans le Tyrol se situe généralement entre 4–6% et le net entre 1.5–3.5%, après charges d'exploitation et frais d'acquisition. L'écart est toute l'histoire : commissions, ménage, gestion, énergie, assurance, copropriété et taxe de séjour absorbent souvent 35 à 50 % du brut.
Exemple : un bien à 410 000 € loué 195 € la nuit avec 44 % d'occupation totalise environ 161 nuits et 31 395 € de revenus (7,7% brut). Après 28 % de charges variables et 5 200 € de charges fixes, le NOI atteint environ 17 404 € — soit 3,9% net sur 451 000 € d'investissement total.
Saisonnalité — n'annualisez pas une semaine de pointe
L'hiver (décembre–mars) fait l'affaire ; la randonnée estivale est une seconde saison plus petite. Beaucoup de stations sont vides en mai et novembre. 40–50 % d'occupation annuelle est un cas honnête — si la location est seulement légale sur la parcelle.
Demandez par écrit à la Gemeinde si la parcelle cadastrale autorise un Freizeitwohnsitz et la courte durée, avant toute réservation. Un modèle à 44 % sur une parcelle interdite vaut 0 %. Frais ≈10 %.
Frais d'acquisition et fiscalité dans le Tyrol
Prévoyez environ 10 % au-dessus du prix affiché dans le Tyrol. Poste principal : 3.5% Grunderwerbsteuer + 1.1% registration + ≈3% agent. Ces frais sont perdus dès le premier jour — Terrivio divise donc le NOI par l'investissement total.
Le bénéfice locatif est imposé au barème progressif (0–55 %) après amortissement de 1,5 % ; la location touristique avec services peut relever de la TVA à 10 %. La taxe foncière (Grundsteuer) est faible.
Taxe de séjour : Vienna 3.2% of the room rate · Ortstaxe €1–3.5 per night in resorts. Percue auprès des voyageurs, elle pèse quand même sur votre prix de nuit.
Règles de location courte durée dans le Tyrol
La location de vacances n'est en général autorisée qu'avec une désignation Freizeitwohnsitz. L'hébergement commercial peut exiger un Gewerbe. L'Ortstaxe est de quelques euros. La règle des 90 jours à Vienne ne s'applique pas ici.
Cadre national (Autriche) : Depuis juillet 2024, Vienne autorise la location courte durée en zone résidentielle pour 90 jours par an au maximum, sauf permis spécial. Le Tyrol et Salzbourg n'autorisent la location de vacances que là où existe une désignation Freizeitwohnsitz.
Localités fréquentes : Innsbruck, Kitzbühel, Mayrhofen, Sölden et St. Anton. Chaque commune a sa saisonnalité et sa carte de licences — Terrivio note la réglementation de la ville exacte sur une analyse d'annonce.
Comment calculer le rendement dans le Tyrol
- Estimez les revenus annuels. Utilisez un ADR mixte et une occupation annuelle, pas un tarif de semaine de pointe. Nuits = 365 × occupation. Revenus = ADR × nuits.
- Soustrayez les charges. Charges variables (plateforme, ménage, gestion) plus charges fixes. Point de départ dans le Tyrol : 28 % de variable plus les fixes du calculateur.
- Ajoutez les frais d'acquisition. Droits, notaire, registre, agence — environ 10 % dans le Tyrol.
- Divisez le NOI par l'investissement total. C'est le rendement net. Comparez-le à votre taux de crédit et à un repli en bail long avant d'offrir.
Questions fréquentes
Une maison de vacances dans le Tyrol est-elle un bon investissement en 2026 ?
Cela dépend de la licence, de la micro-localisation et de votre usage personnel. Rendements nets typiques : 1.5–3.5%. Raisonner toujours en net, jamais en brut.
Comment calculer le rendement locatif dans le Tyrol ?
Rendement net = (revenus − charges variables − charges fixes) ÷ (prix + frais d'acquisition). Revenus = ADR × 365 × occupation. Le calculateur de cette page le fait avec des valeurs Tyrol.
Quel est le montant des frais d'acquisition dans le Tyrol ?
Comptez environ 10 % : 3.5% Grunderwerbsteuer + 1.1% registration + ≈3% agent, plus notaire, registre et éventuels frais d'agence.
Faut-il une licence pour louer dans le Tyrol ?
La location de vacances n'est en général autorisée qu'avec une désignation Freizeitwohnsitz. L'hébergement commercial peut exiger un Gewerbe. L'Ortstaxe est de quelques euros. La règle des 90 jours à Vienne ne s'applique pas ici.