Que rapporte une location de vacances à Lisbonne ?
Sur les biens suivis par Terrivio, le rendement brut à Lisbonne se situe généralement entre 5–8% et le net entre 2.5–4.5%, après charges d'exploitation et frais d'acquisition. L'écart est toute l'histoire : commissions, ménage, gestion, énergie, assurance, copropriété et taxe de séjour absorbent souvent 35 à 50 % du brut.
Exemple : un bien à 310 000 € loué 135 € la nuit avec 64 % d'occupation totalise environ 234 nuits et 31 590 € de revenus (10,2% brut). Après 26 % de charges variables et 4 200 € de charges fixes, le NOI atteint environ 19 177 € — soit 5,7% net sur 334 800 € d'investissement total.
Saisonnalité — n'annualisez pas une semaine de pointe
Le tourisme urbain est annuel, pic l'été, creux novembre–janvier. 60–70 % est plausible pour un AL déjà licencié bien placé ; les nouveaux AL des paroisses centrales sont largement bloqués.
Les immeubles saturés d'AL subissent voisinage et inspections. Un modèle à 64 % sans licence est un modèle STR à 0 %. Prévoyez un repli en bail longue durée avant d'offrir.
Frais d'acquisition et fiscalité à Lisbonne
Prévoyez environ 8 % au-dessus du prix affiché à Lisbonne. Poste principal : IMT 0–7.5% (progressive) + 0.8% stamp duty. Ces frais sont perdus dès le premier jour — Terrivio divise donc le NOI par l'investissement total.
En régime simplifié, les revenus AL sont imposés sur 35 % du chiffre d'affaires brut (50 % en zone de contention) ; les non-résidents paient un taux fixe de 25 %. L'IMI annuel est de 0,3 à 0,45 % de la valeur fiscale.
Taxe de séjour : Lisbon €4 · Porto €3 per night. Percue auprès des voyageurs, elle pèse quand même sur votre prix de nuit.
Règles de location courte durée à Lisbonne
L'AL est obligatoire. Lisbonne restreint les nouveaux AL dans beaucoup de paroisses centrales ; en zone de contention l'assiette fiscale est 50 % du brut au lieu de 35 %. Taxe de séjour : 4 €/nuit. Vérifiez la paroisse exacte.
Cadre national (Portugal) : L'enregistrement Alojamento Local (AL) est obligatoire. Le gel national de 2023 a été levé en 2024-2025 ; les municipalités définissent désormais leurs zones de contention — Lisbonne et Porto limitent les nouveaux AL dans les paroisses centrales.
Localités fréquentes : Alfama, Baixa, Cascais, Sintra et Parque das Nações. Chaque commune a sa saisonnalité et sa carte de licences — Terrivio note la réglementation de la ville exacte sur une analyse d'annonce.
Comment calculer le rendement à Lisbonne
- Estimez les revenus annuels. Utilisez un ADR mixte et une occupation annuelle, pas un tarif de semaine de pointe. Nuits = 365 × occupation. Revenus = ADR × nuits.
- Soustrayez les charges. Charges variables (plateforme, ménage, gestion) plus charges fixes. Point de départ à Lisbonne : 26 % de variable plus les fixes du calculateur.
- Ajoutez les frais d'acquisition. Droits, notaire, registre, agence — environ 8 % à Lisbonne.
- Divisez le NOI par l'investissement total. C'est le rendement net. Comparez-le à votre taux de crédit et à un repli en bail long avant d'offrir.
Questions fréquentes
Une maison de vacances à Lisbonne est-elle un bon investissement en 2026 ?
Cela dépend de la licence, de la micro-localisation et de votre usage personnel. Rendements nets typiques : 2.5–4.5%. Raisonner toujours en net, jamais en brut.
Comment calculer le rendement locatif à Lisbonne ?
Rendement net = (revenus − charges variables − charges fixes) ÷ (prix + frais d'acquisition). Revenus = ADR × 365 × occupation. Le calculateur de cette page le fait avec des valeurs Lisbonne.
Quel est le montant des frais d'acquisition à Lisbonne ?
Comptez environ 8 % : IMT 0–7.5% (progressive) + 0.8% stamp duty, plus notaire, registre et éventuels frais d'agence.
Faut-il une licence pour louer à Lisbonne ?
L'AL est obligatoire. Lisbonne restreint les nouveaux AL dans beaucoup de paroisses centrales ; en zone de contention l'assiette fiscale est 50 % du brut au lieu de 35 %. Taxe de séjour : 4 €/nuit. Vérifiez la paroisse exacte.